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关于房市说几句
[版面:西雅图地区][首篇作者:HousingBlack] , 2018年08月19日12:35:02 ,7810次阅读,13次回复
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HousingBlack
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发信人: HousingBlack (房黑), 信区: Seattle
标  题: 关于房市说几句
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Aug 19 12:35:03 2018, 美东)


作为一个资深房黑,俺说几句:

(1)房地产市场虽然是局部的,但是局部的影响很小,最多能延迟一下必然趋势发
生的时间。譬如,全国的房地产市场放缓了,崩溃了,本地的因素能帮忙延缓一到两
年。

(2)影响房地产市场的最主要因素是美联储的政策,金融市场和宏观经济状况。譬如
上一轮的银根放松,尤其是QE3,直接催生了这一轮的房市荣景。2012-2013年30年利
率创历史新低,同样的贷款金额月供少了不少。

(3)本地的房市荣景一部分原因是因为加拿大放出傻X的税法,让歪果仁炒房利润减少
很多天朝现金炒房团南下所致。现在天朝外汇管制,这一部分需求有所减少。

(4)房价和中位收入急剧脱钩,虽然有码工,双码工家庭可以毫无困难地买百万两百万
甚至更贵的房,然而,这些人在购房群体中是少数。


(5)现在的行情大概相当于上一轮房市荣景的2007年,后面一两年会在高位盘整,如果
美联储的银根紧缩政策导致经济在2020年下行的话,房市的崩盘只是迟早(2021-2023)
的事情。

废话这么多,自己住的房子其实无所谓,能负担得起的话,该买还是买罢。投资房就算
了,
在山上站岗如果没有正的现金流的话,会很难受。









--
※ 修改:·HousingBlack 於 Aug 19 12:35:27 2018 修改本文·[FROM: 50.]
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rackyfx
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发信人: rackyfx (bomei), 信区: Seattle
标  题: Re: 关于房市说几句
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Aug 19 22:52:46 2018, 美东)

这个房黑写的不错

【 在 HousingBlack (房黑) 的大作中提到: 】
: 作为一个资深房黑,俺说几句:
: (1)房地产市场虽然是局部的,但是局部的影响很小,最多能延迟一下必然趋势发
: 生的时间。譬如,全国的房地产市场放缓了,崩溃了,本地的因素能帮忙延缓一到两
: 年。
: (2)影响房地产市场的最主要因素是美联储的政策,金融市场和宏观经济状况。譬如
: 上一轮的银根放松,尤其是QE3,直接催生了这一轮的房市荣景。2012-2013年30年利
: 率创历史新低,同样的贷款金额月供少了不少。
: (3)本地的房市荣景一部分原因是因为加拿大放出傻X的税法,让歪果仁炒房利润减少
: 很多天朝现金炒房团南下所致。现在天朝外汇管制,这一部分需求有所减少。
: (4)房价和中位收入急剧脱钩,虽然有码工,双码工家庭可以毫无困难地买百万两
百万
: ...................



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JSBach
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发信人: JSBach (doggy), 信区: Seattle
标  题: Re: 关于房市说几句
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Aug 20 03:00:01 2018, 美东)

https://www.zillow.com/home-values/

https://www.zillow.com/kirkland-wa-98033/home-values/

https://www.zillow.com/bellevue-wa-98006/home-values/

https://www.zillow.com/mercer-island-wa-98040/home-values/

https://www.zillow.com/seattle-wa/home-values/
--
※ 修改:·JSBach 於 Aug 20 03:02:26 2018 修改本文·[FROM: 73.]
※ 来源:·WWW 未名空间站 网址:mitbbs.com 移动:在应用商店搜索未名空间·[FROM: 73.]

 
dumbLuck
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发信人: dumbLuck (dum luck), 信区: Seattle
标  题: Re: 关于房市说几句
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Aug 20 12:51:23 2018, 美东)

给你补上REdmond

https://www.zillow.com/redmond-wa-98053/home-values/

房价预期涨5.3%,如果贷款利率在4 - 4.5%,这个涨幅也能BEAT利息的

【 在 JSBach (doggy) 的大作中提到: 】
: https://www.zillow.com/home-values/
: https://www.zillow.com/kirkland-wa-98033/home-values/
: https://www.zillow.com/bellevue-wa-98006/home-values/
: https://www.zillow.com/mercer-island-wa-98040/home-values/
: https://www.zillow.com/seattle-wa/home-values/



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HousingBlack
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发信人: HousingBlack (房黑), 信区: Seattle
标  题: Re: 关于房市说几句
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Aug 20 14:22:29 2018, 美东)

1990-2007 平均涨幅7.2%。
https://fred.stlouisfed.org/series/SEXRNSA

上一轮房市归位以后的2012年2月最低点只有129,
1990-2012平均涨幅3.68%。

如果按照3.68%的平均涨幅,现在
2018年的席勒指数应该是160。
2020年的席勒指数应该在172。
2023年在192。
2028年在229。
而2018年5月的席勒指数在257。
如果回归正常理性的市场,预计CS指数在未来五年内会有
25%左右的回调。


当然,作为一个房托,你可以说这个7.2%的涨幅才是正常
的,那么,2018年的CS指数应该有400多呢,哈哈。


【 在 JSBach (doggy) 的大作中提到: 】
: https://www.zillow.com/home-values/
: https://www.zillow.com/kirkland-wa-98033/home-values/
: https://www.zillow.com/bellevue-wa-98006/home-values/
: https://www.zillow.com/mercer-island-wa-98040/home-values/
: https://www.zillow.com/seattle-wa/home-values/




--
※ 修改:·HousingBlack 於 Aug 20 14:24:36 2018 修改本文·[FROM: 50.]
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JSBach
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发信人: JSBach (doggy), 信区: Seattle
标  题: Re: 关于房市说几句
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Aug 20 20:06:51 2018, 美东)

To many people who own a house in Seattle. Per year appreciation might
exceed his/her annual wages. Let's say a guy owns a SFH in Seattle worth
700K (barely entry level SFH), last couple of year annual appreciation rate
is 12%. That's 80k USD. Let's say he locked on a mortgage at 4% 30 years, he
leveraged 1/5 (20% down). Next year house appreciation let's say at 6%, His
gain us 42K USD. His interest is (700k-140k)*4%=22.4K, property tax 5K USD,
insurance 1k so total expense is 30k. To rent a house is Seattle is about
30k/year or more. His net gain would be 42k USD plus tax deduction 6k USD (
28% tax rate let's say). So total 48k gain.
--
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JSBach
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发信人: JSBach (doggy), 信区: Seattle
标  题: Re: 关于房市说几句
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Aug 20 20:15:56 2018, 美东)


【 在 HousingBlack (房黑) 的大作中提到: 】
: 1990-2007 平均涨幅7.2%。
: https://fred.stlouisfed.org/series/SEXRNSA
: 上一轮房市归位以后的2012年2月最低点只有129,
: 1990-2012平均涨幅3.68%。
: 如果按照3.68%的平均涨幅,现在
: 2018年的席勒指数应该是160。
: 2020年的席勒指数应该在172。
: 2023年在192。
: 2028年在229。
: 而2018年5月的席勒指数在257。
: ...................

Seattle housing largely depend on immigration. Look around see how many A3
programers.



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HousingBlack
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发信人: HousingBlack (房黑), 信区: Seattle
标  题: Re: 关于房市说几句
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Aug 25 12:13:14 2018, 美东)


Economics around housing market is simple and
the market is highly predictable.

It is one's choice to believe it or deny it.



【 在 JSBach (doggy) 的大作中提到: 】
: Seattle housing largely depend on immigration. Look around see how many A3
: programers.




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※ 修改:·HousingBlack 於 Aug 25 12:13:55 2018 修改本文·[FROM: 50.]
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stid
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发信人: stid (stid.smth), 信区: Seattle
标  题: Re: 关于房市说几句
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Aug 25 12:45:07 2018, 美东)

今年的行情明显是被移民影响了。只不过反应滞后了一年

【 在 HousingBlack (房黑) 的大作中提到: 】
: Economics around housing market is simple and
: the market is highly predictable.
: It is one's choice to believe it or deny it.



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HousingBlack
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发信人: HousingBlack (房黑), 信区: Seattle
标  题: Re: 关于房市说几句
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Aug 26 12:29:40 2018, 美东)


2020年的席勒指数如果跌回172,大概是2015年初的水平。

【 在 superdsb (老postdoc) 的大作中提到: 】
: 崩盘不会,但是回调到2014年是大概率事件



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JSBach
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发信人: JSBach (doggy), 信区: Seattle
标  题: Re: 关于房市说几句
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Aug 26 13:33:11 2018, 美东)

你只要注意一下附近公寓里居住的华裔和烙印马公以及拖儿带小的困境就可以推测西雅
图房市未来的走向。你只要留意amazon和微软招共和裁员的数字就可以预测一切。
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HousingBlack
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发信人: HousingBlack (房黑), 信区: Seattle
标  题: Re: 关于房市说几句
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Nov  3 11:24:01 2018, 美东)


这些数字只是局部性的,更何况亚马逊和微软的股票如果跌个30%,这些码工的购买力
就减少15-20%。 美联储加息以及债券收益的增长会对房价有更大的影响。

【 在 JSBach (doggy) 的大作中提到: 】
: 你只要注意一下附近公寓里居住的华裔和烙印马公以及拖儿带小的困境就可以推测西雅
: 图房市未来的走向。你只要留意amazon和微软招共和裁员的数字就可以预测一切。



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发信人: HousingBlack (房黑), 信区: Seattle
标  题: Re: 关于房市说几句
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Apr  3 22:05:47 2021, 美东)

「如果美联储的银根紧缩政策导致经济在2020年下行的话,房市的崩盘只是迟早(2021
-2023)
的事情。」


两年半以后,2020年经济下行导致美联储重启量化宽松的政策,现在房市炙手可热。
2021年1月本地习勒指数已经高达293。

https://fred.stlouisfed.org/series/SEXRNSA

不过俗话说得好,「what goes up must come down」,这些措施只是延缓崩盘或者软
着陆的时间,并不会改变中期这一结果的到来。


【 在 HousingBlack (房黑) 的大作中提到: 】
: 作为一个资深房黑,俺说几句:
: (1)房地产市场虽然是局部的,但是局部的影响很小,最多能延迟一下必然趋势发
: 生的时间。譬如,全国的房地产市场放缓了,崩溃了,本地的因素能帮忙延缓一到两
: 年。
: (2)影响房地产市场的最主要因素是美联储的政策,金融市场和宏观经济状况。譬如
: 上一轮的银根放松,尤其是QE3,直接催生了这一轮的房市荣景。2012-2013年30年利
: 率创历史新低,同样的贷款金额月供少了不少。
: (3)本地的房市荣景一部分原因是因为加拿大放出傻X的税法,让歪果仁炒房利润减少
: 很多天朝现金炒房团南下所致。现在天朝外汇管制,这一部分需求有所减少。
: (4)房价和中位收入急剧脱钩,虽然有码工,双码工家庭可以毫无困难地买百万两
百万
: ...................



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