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文章阅读:美东买房经验
[同主题阅读] [版面: 新泽西] [作者:seanwong03] , 2017年10月15日22:00:47
seanwong03
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发信人: seanwong03 (Blah), 信区: NewJersey
标  题: 美东买房经验
关键字: 卖房,买房,NJ,NY,贷款
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Oct 15 22:00:47 2017, 美东)

最近美东刮起一股买房热潮,我不适时宜的在NJ东北部买了房。经历了这么一趟感觉学
到了很多买房的知识。在这里和大家分享一下,希望对一些人有用。以下是我的个人经
历和意见,有的地方难免会不准确,大家还是要咨询咨询专业人士。再有,我买的是
house,如果买Apartment, 有的可能不适用。

先说说买房整体流程。

如果你知道在哪里买房子,你可以直接上网上开始找房子,同时找real estate agent
。如果你不知道买哪个town或者哪个区域的房子,你可以先找个靠谱的Agent,然后让你
的Agent给推荐一个适合你的条件的town或者小区。

如果需要贷款,找朋友问一个靠谱的Banker给一个Pre-approval. 这个Pre-apprval很
快,只要你提交了所需要的材料,一般半天以内就可以出来。Pre-approval只要一个就
可以了,不需要找多个Banker给pre-approval. Pre-approval需要在出offer的时候一
起提交上去,最好提前准备好,以防来不及。出Pre-approval,银行需要查信用记录,
会对信用记录有影响。

然后在Agent和网络的帮助下开始找房子,看房子,和Agent讨论房子,觉得满意就出
offer。如果被拒,再开始找房子。反复循环一直到offer被接受。
Offer接受了的话,

1)正式向银行申请贷款。一定一定一定找多个银行给quote。不用担心信用记录会受影
响。短期内因为买房的hard pull在计算信用分数的时候会归类为一次hard pull。 拿
到quote后,首先选择利率最低的,利率一样的话,选择费用最低的。银行处理贷款时
间很长,贷款也是买房的最大不确定因素,所以offer接受了马上开始弄。选定了银行
,赶紧给资料。银行会找appraisal公司来估价。银行只会贷给你房子估价以下的贷款
。如果你的出价比估价高,高出的钱要自己付现金,或者和卖家议价。合同上要求贷款
30天以内搞定。我的经验是银行很慢,越早弄越好。
2)找个Lawyer代表你,和卖家的lawyer谈判。找个靠谱的Lawyer很重要。
3)你的Agent会安排各式各样的Inspection。他会给你推荐需要做什么inspection: 房
子,水路,烟囱,oil tank,每个inspection都是不同的公司。整个过程等结果出来,
要2-3个星期。
等Appraisal和inspection结果都出来了,你可以通过律师要求买家修理结构性的问题
或者讨论降价。卖家当然不想降价的,如果你的要求合理,你要坚持。新的价格出来以
后,要及时给银行。NJ的买房合同上要求从inspection到讨价还价要在一个月以内结束。
4)购买Homeowner insurance。这个很简单。每家的价格都差不多。
5) 做搬家前的准备。开新家的水、电、互联网账户。
6)Closing。 就是最后过户的那一天。你的lawyer和title 公司会给你各式各样的表
格填写, 然后就是给你钥匙,象征性的祝贺你achieved american dream就跟你bye bye
啦。
7)搬家。house warming。 Happy every after.


下面是一些经验和知识。

1. Broker Fee

房子成交价格的5%-6%是Broker Fee,。买家和卖家都会有自己的broker,他们会平分这
笔钱。有的Broker,为了吸引客户,会提供Rebate, 就是把他们的commission 中的一
小部分返还给你。

Broken和Agent是不一样的。Broker是经纪人。Broker自己不带人看房,他们的任务是
管理Agent。Agent就是跑腿的,和你看房,给你意见的人。

整个transaction下来,2.5%-3%的房价是给你的Broker。Broker从中提成(一般50%以
上),然后剩下的给Agent。你也许会问,为什么Broker不用跑腿给我看房,却拿到50%
的提成呢?这是因为虽然Broker不用费体力费时间给你看房,但是整个房屋交易的风险
是由Broker承担的(这是我的agent告诉我的,不知真假,不知道Broker买卖房屋有啥风
险)。

2 找Agent

一定要找一个熟悉你想要买房地区的Agent。除非你特别了解你所想买的小区的地理环
境和房情,要不然,一定要找一个了解你所想买的小区的agent,最好是住在那里的。
美国东部很多样化,有的town一两个街区就是天壤之别。要是买下来,才发现不是自己
想要的环境,那就太晚了。比如说我们那个town,有的街区都是2 Mil以上的大house,
一辈子都住不起的那种,然而不远的街区据说会有枪战。。。

我们找的是Exclusive Buyer Agent,就是说他们只是代表买家的Agent,他们不卖房子
。这样的Agent,好处是可以避免一些conflict of interest。假如说你的agent也在卖
房子,如果那个房子也符合你的标准,那么他会想方设法的让你出高价买那个房子,这
样他可以拿到更高的commission. 但是这样的概率很小,我的感觉是没有必要只找
Buyer Agent。 找Agent,最重要的是要需要他了解当地的环境和房情,至于conflict
of interest, 完全靠Agent的职业道德。

其实我们的Agent并不了解我们想买的小区,问了他很多问题他都不知道,总觉得不给
力。幸亏我朋友的老婆也是agent, 免费给了我很多意见。比较一下真的是agent 与
agent之间差别很大。他们两个人都很努力,但是明显我同事的老婆更有经验,在关键
时刻给了很多关键性的意见。可惜我和我的agent已经签了合同了,而且已经合作半年
了,要不然一定和我同事的老婆合作。如果有朋友想在NJ东部买房子,可以站内信我,
我给你她的联系方式。注意她不讲中文。

先在有些Agent会提供Rebate。就是从他的commission中提出一部分返回给你。同等条
件下,有rebate当然是好事。但是建议你不要以这个为选择Agent的标准,一个了解当
地环境的agent给你的意见,远远比那rebate价值高得多。

注意,如果你没有agent,自己去open house看房子,卖家的agent也就是成了你的
agent。你并不会剩下买家的Broker Fee。这种情况下你可以要求Rebate。

3. 软件

我用了Zillow, Trulia 和RedFine. RedFin是最给力的。RedFin的email通知很及时,
一般比我的agent的MLS 的 email还要快一天。

我一般看新出来的房子的要价和最近刚刚成交的房子的成交价。通过最近成交的房子的
出价和最终成交价,可以判断你的目标小区的房情,有利于你出价。

4. 人口分布

如果你在意当地的人口人种分布,可以去mapping segregation上查。 https://www.
nytimes.com/interactive/2015/07/08/us/census-race-map.html。美国这边对人种是
很敏感的,有经验的Agent不会回答关于人种的问题。

5. 什么房子不要买

5.1 不要买有地下oil tank的房子。
NJ和NY有的town很老,很多30年代以前建的房子,供热靠oil tank. 有的oil tank建的
时候埋在地下,而且至今还在使用。地下oil tank最大的缺点是会漏油,而且,是oil
tank就肯定会漏油,只是什么时候漏,就听天由命了。oil tank漏油巨麻烦,要请专门
的公司来把油桶挖出来,光挖出油桶还没完,还要把污染的土挖出来,挖到肉眼看不出
污染,然后在将周围的土送去实验室。要是结果还有污染,那就得接着挖。有的漏油漏
到邻居家了,那就不是开玩笑了,邻居怎么要求你赔偿,那就不可而知了,有的还要扯
上官司。甚至有的漏到地下水源了,环保局会要求你交罚款。

你说只挖油桶,不挖土行吗?答案是否定的。法律规定了,挖油桶的时候,必须要检测
周围的土壤。土壤有污染的话,必须要解决。私自挖油桶,而不检查土壤是违法的。

经过了这么多年,有的房子的oil tank已经被挖出来不用了。有的由地下转到了地上。地
上oil tank不用担心,因为漏油的话你会发现,不会造成严重环境污染。但是,有的人
把oil tank填满沙子然后搁置在地下不用了,曾经这么做是合法的。这样的房子也不要
买,因为你也不知道那个oil tank之前有没有漏油。

如果offer 接受了,一定要做个oil tank sweep。如果发现地下oil tank,除非卖家答
应挖出来,要不然还是别买了。你有别的选择,为什么要冒这个风险,是不是?

我看房的时候,当时有个房子的价格和地理位置都不错,唯一的缺点是有地下oil tank
,但是卖家提供oil tank insurance。刚开始,我们的agent不推荐这个房子,反复和
我们强调oil tank的危险。我觉得居然有专门的oil tank insurance,即使漏了油,也
不用我承担吧。后来都要给offer了,我查到一般的oil tank insurance只保10万美金
,如果漏油比较严重,漏到邻居家或者地下水源,10万可是不够用的。这个房子的oil
tank居然奇葩的建在driveway下面,一有车经过就会压到,而且紧挨着邻居家。越看越
觉得是个定时炸弹。还有,现在很多homeowner insurance是不保有地下oil tank的房
子的(地上的oil tank是没事的)。没有homeowner insurance,银行是不会给贷款的
。最后时刻觉得坑太深,就没出offer。一个月后,通过RedFin,我发现这个房子最终
还是没卖掉。

5.2 别听卖家瞎BB

之前有个房子卖了三个月卖不出去。我们问卖家怎么回事,卖家说之前有人给了offer,
出价在他们的要价之上,但是他们很'surprised', 就没卖。到现在我们也不知道那个'
surpised'是啥意思。明明是买不去处的房子,还编个理由说能卖高价。本来房子就不
是我们最喜欢的,我们一看卖家这么不诚实,就没给offer。结果现在又过了4个月了,
那个房子还没卖出去。

还有一个卖家说卖房是因为家里出了事情,这周必须卖掉。我们要求他们修一些东西,
他们以时间短就拒绝了。不知是不是真的,不过那个房子也没买掉。

5.3 EIFS 不要买

我的agent也说过,如果房子外表是EIFS的结构,也不能买。说EIFS以前是合法的,现
在被淘汰了,会有很多问题, 具体我就不清楚了, 大伙上网查一下。当时就有个房子就
是因为外表是EFIS的问题我连看都没有去看。

6. 出offer

根据房子的情况和房情,你要出一个你能接受的价格。注意我说的是你能接受的价格,
而不是合理的价格。这两年是买房热潮,现在我身边的朋友都在考虑买房,整个房地产
市场属于seller's market, 美国东部很多地方买房子都要抢的,不出高价是买不到好
房子的。

你的agent会和你讨论价格,但是至于最终出价多少,还是看自己决定,agent不会给你
具体数字,因为万一出多了或者出少了,agent不会承担这个责任。开始出价难免会不
准,你越到后面越有经验。我是出了第六个房子的offer,offer才被接受的。

现在出offer比较简单了,都是电子化的。签字什么的都在网上弄。第一次出offer的时
候,你让你的agent或者broker详细的给你介绍一下contract里面的条款。

你让你的agent在截止日期前两小时提交offer就好。这样可以防止卖家的Agent看到你
的Offer以后做手脚。比如卖家的agent同时代表别的买家,而你的价格比他买家好,他
有可能通知自己的买家临时更改价格。

卖家agent收到offer后,会给你的agent一个回执,证明offer收到了。

如果你遇到了完美的非买不可的房子,而市场比较热,需要出高价才能买下来,而且你
觉得你的出价比这个房子的真实价格要高,你可以在offer里写明可以waive mortagage
contingency。意思是说如果房子银行给的估价不到你的出价,你会自己弥补估价和出
价之间的差额,不需要更改offer的价格。但是你要算算,确定自己有这笔钱再这样写。

银行只会按照房子估价贷款给你。在很热的市场,按照房子的估价去买,是买不到的。
(这是我的个人意见。大家还要和自己的agent商量。)

你的offer上面会有你的签字的。offer一旦接受了的话,卖家在上面签字以后,马上就
有有法律效力了。没有合理的原因,你是不能取消这个合同的。正是因为不能随意取消
,所以我的agent不允许我同时出两个offer。

网上多说你的cover letter要写自己多么喜欢这么房子,这个房子是多么多好,我觉得
是没必要的。这些都是费话,卖家就是看谁给钱多卖给谁。

一般卖家会在申请deadline结束24小时之内给回复。

7. 找Lawyer

买房涉及到的法律问题还是很多的。一定要找个靠谱的Lawyer。Lawyer会帮你和卖家的
律师谈价格和交易细节,还会帮你搞定Title,写Deed。他们都有自己固定合作的title
公司,是不是有分红就不知道了。

我的Agent推荐的lawyer还是很给力的,email很快回复,也很专业,经验也很丰富。前
前后后帮我们和卖家讨论了三个之久,价格是一口价$1350。相比于我们花在其它方面
的费用,我觉得这个律师费不贵。大家如果有需要,可以私信我,我给你联系方式。注
意我的Lawyer不说中文。

8. Inspection 查房

你的Agent根据房子的情况推荐做一些检查。 最重要的是Home Inspection。这个报告
会非常全面,涵盖了房子上上下下,里里外外,大大小小的问题。很多问题是你自己看
房时候看不出来的。我的Inspector花了大概三个小时把房子查了个底朝天。报告里提
出的关于房子结构性的问题,比如说烟囱不排气了,你可以要求卖家修理。但是你不能
要求卖家给你做升级,比如说heater比较老了,只要能用,你是不能要求卖家更新的。
你拿到报告的时候可能会吓一跳,报告里会有很多问题是你想象不到的。我们的房子条
件非常好,但是报告也有45页。其实报告里很多建议修改的东西,是没必要修理的。比
如说,我们的报告里说Deck安装不合规定,有重大安全隐患,要重新安装。
其实这个deck已经用了10多年了,从来没有问题。我们也不打算修理。很多报告里的问
题,写出来是Inspection公司为了防止将来出了问题被告而存在的。除此之外,因为我
的房子比较老,我们还做了下水道以及烟囱的inspection。Oil tank sweep是必不可少
的了。

拿到报告以后,你要找卖家修理结构性的问题。一般情况下,卖家是不会修理的,因为
人家以后不住在那里了,懒得麻烦,他们会要求降价。你可以要求你的装修公司师傅来
看房子,给个估价,再相应的和卖家谈。

9. Permit
如果卖家改造了房子而没有Permit,你尽量要让卖家把Permit搞下来。比如说家里修了
厕所没有Permit,如果Town知道了的话可以要求你拆除。

记住很多house的装修都没有Permit,这个问题在美东很普遍。也不是所有的卖家都会
答应去拿Permit,你做好心理准备。你也不至于因为Permit而不买这个房子,因为大多
数的房子都会有这个问题,除非你买新房。遇到这样的问题可以和卖家商量价格。我们
就因为地下室的墙没有permit,就要求卖家便宜不少。

你或者你的Agent可以到Town的office去拿Permit history。 一般Town里会保存十年记
录,这个是谁都可以拿的。如果上面显示有Open permit,一定要卖家close掉。

如果想要更全更老的历史记录,你可以去申请OPRA report。通过这个report,你可以
要求town给你所有关于这个房子的所有历史记录。这个报告也是任何人都可以申请的,
但是必须有合适的理由。法律规定这个报告政府部门必须在七个工作日内提供。

10. Mortgate

一定一定一定要多问几家。我问了5家,有的是朋友推荐的,有的是看Zillow上的评论
而联系的。每一家都会查你的信用记录。但是如果你是因为买房,短期内多次被抽查信
用记录,对分数的影响和抽查一次是一样的。

挑贷款的时候首先要挑利率低的,同等利率情况下,挑费用低的。贷款的费用可以在
Loan Estimate 和 Closing cost的报表上找到。注意Points,有的时候叫discount,
其实是是费用,别看错了。如果银行给你Credit,报表上也会找到,计算费用的时候要
排除。
Loan estimate和Closing cost上如果写着(services you can shop for),比如说
title,你就不用管,因为你的律师会帮你搞定的,你不会用银行的服务。如果想了解
下我是怎么比较Mortgage rate的,可以看我youtube的视频:
https://www.youtube.com/watch?v=nfS3QLxpmQs&t=17s

我以前以为利率有个误解。比如说房子价格一百万,30年贷款利率是4%,我还以为30年
贷款利息一共4万。其实是每年的利息要要交4万。lol。

我开始决定用Wells Fargo因为他们利率最低,都交了appraisal的钱了,后来我把
Wells Fargo的利率告诉了Chase,Chase居然给了我同样的利率,而且还给了0.125%的
折扣来弥补我交给Wells Fargo的Appraisal的钱,再加上Chase的新开还贷账户给$595
的优惠,和宝蓝卡10万点的优惠,我欣喜不已。后来Wells Fargo又把Appraisal的钱退
回来了,喜上眉梢。所以你一定要多问几家,然后让他们match最低的利率,说不定会
有惊喜。

贷款是买房风险最大的一个环节,你需要能随时联系到你的Banker。我的Banker一般在
2小时以内会回复email,我也可以随时给他他电话,包括周末。有一次半夜12点发邮件
他都秒回。如果你的Banker一天以内不回复你,你还是找别人吧。

越大的银行越复杂,Chase就搞错了费用和closing date。你需要仔细看你的cost
estimate,有问题了及时和你的lawyer和banker联系。

如果需要从国内转账做首付的话,早点转过来吧。银行需要最近两个月的账户明细,如
果账单上有大额转账记录,还要证明来源。如果是你父母寄过来的,需要他们签字说这
笔钱是给你买房的。麻烦到是不麻烦,不过还是建议早点转账过来,省了一个步骤,节
省了几天处理时间。

11. Title

Title就是房子的产权,我的Lawyer直接帮我搞定了,具体我也不了解。记得有两种产
权,假如说两个人买房,如果一方去世了,另一方获得全部产权,还有一种是去世一方
的产权会走遗嘱或者遗产分配。详细请问律师。

这里费用最贵的是title insurance。Title公司会调查房屋产权历史。比如说之前的房
主如果把这个房子作为了抵押,进行了贷款,贷款default了,这个房子就要给银行。
Title公司会承担这种风险。

现在整个Title行业的监管很多,每家的价格都差不多。

12. Homeowner Insurance

这个最简单了,给Progressive, Statefarm, GEICO等等保险公司打电话要报价就行了
。我发现报价都差不多,也不贵。如果你有汽车保险,两个保险在同一家,一般会有优
惠。

看到这里的都是诚心卖房的。那我就祝大家早日成为房奴啦!






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※ 修改:·seanwong03 於 Oct 17 22:00:00 2017 修改本文·[FROM: 73.]
※ 来源:·WWW 未名空间站 网址:mitbbs.com 移动:在应用商店搜索未名空间·[FROM: 73.]

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