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文章阅读:科普rebate agent
[同主题阅读] [版面: 新泽西] [作者:Joe] , 2014年04月09日16:49:00
Joe
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发信人: Joe (joe), 信区: NewJersey
标  题: 科普rebate agent
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Apr  9 16:49:00 2014, 美东)


首先声明本人不是Agent。这几年搞了几套投资房玩,对NJ地产界也有一些了解。

1. 一般在NJ,卖一次房子,Agent Fee是5-6% (一般是5%)。就是说,卖一次一百万
的房子,会有5万的钱到经纪的手里。买方经纪一半,卖方经纪一半。所以两个经纪各
拿2.5万。是不是物有所值,大家仁者见仁,智者见智。

2. 如果在大的经纪公司(Broker), weichert, remax, century21之类的,公司会要把
经纪的2.5万分走40%左右,经纪自己只能留大半。(大牌经纪一般可以留多一些。)所
以到每个经纪自己手里会有1.5万左右。这是多年以来形成的传统。

3. 在新泽西,2009年以前法律是不允许broker 给 rebate的,但是在金融危机下房地
产交易完全干涸,旧的体系不能适应,所以2009年通过法律允许回扣。在这种情况下,
有一些broker开始给回扣吸引客户。

4. 一般来说这种rebate broker从手下的agent手里分的commission很少。比如2.5万经
纪费中broker只收几百。这样agent就可以给客户1万的回扣,自己实际拿2.5万-1万-几百
=1.4+万。所以rebate agent实际收入不比大公司agent收入少多少。

5. 回扣不可以私下给,必须计入最后的HUD表里。这样买家就可以不为这1万块钱交个
人收入所得税。

6. 至于选择rebate agent与否,完全看你个人权衡。我的经验是经纪的个人因素比较
大。你最好多interview几个经纪看看他们风格是不是合适你。

7. 关于回扣经纪会不会给全面的服务的问题:这完全看人。有的回扣经纪让你尽量看
open house,只在关键时刻出现。也有的回扣经纪给的服务比正常经纪一样甚至更好。
如上面所说,回扣经纪个人的收入并不比正常经纪少,rebate主要来自broker。你要求
回扣经纪提供正常的服务专门带你去看房也是可以的。当然他们不是都愿意,所以预先
要选好经纪。
(这要排除大公司的经纪临时给rebate。他们公司分成很重,给你rebate,他们收入真
的就少了,对他们就不要强求。)

8. 非常重要的一点,如果你决定要用rebate agent的话,千万不要让卖方经纪或别的
经纪单独给你show房子,然后说你有自己的买方经纪。行规是谁单独给你show房子,谁
就是你的买方经纪,神仙都抢不走。从中会引发很多纠纷,everybody loses.

P。S。 关于Dual Agent。很多人认为Dual Agent会省钱。这主要是从两个角度来说,

一个是dual agent直接给你rebate。这个事先一定要在你和Dual Agent看房以前要说好
。你一旦和一个Agent看了一个房子,在这个房子上就不能换别的Agent了。Dual Agent
吃定你喜欢这个房子的话,一般打死也不给rebate,因为你再也不能通过别的Buyer
Agent 买这个房子。你只能威胁不买,这种情况他们可能拿几百块钱哄哄你。

第二是Dual Agent可以帮你把房价压下来。这在前几年经济危机时可能有点用,只有你
一个offer,经纪连哄带吓让卖方接受你的价格。现在的行情是一群老中烙印哄抢,一
个房子七八个或十几个offer一字排开,还有好几个round auction,卖方经纪没法隐瞒
什么,就是价钱说话。(卖方经纪任何太明显的trick都是违反他们的行规,会被举报
的。我也听说过卖方经纪不接电话,想让自己的客人买到房子,结果买方经纪直接去卖
主家门口堵主人抢房子。)所以现在这世道,Dual Agent会有多少好处也很难说。

更何况,Dual Agent的目的是把买卖做成,自己赚两份钱,目的不是为你省钱,他同样
可以对买主隐瞒很多信息或误导,让你赶快高价买下。

P.S. P.S.
本帖引起一些谩骂贴,大家尽可忽略。有一个ID自己是不给回扣的Agent,对Rebate恨
之入骨,脏话连篇,语无伦次。大家尽量避开,不要花了大价钱买骂。




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※ 修改:·Joe 於 May  4 18:37:08 2014 修改本文·[FROM: 24.]
※ 来源:·WWW 未名空间站 海外: mitbbs.com 中国: mitbbs.cn·[FROM: 69.]

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