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在美“租房买房篇”
作者:home99
发表时间:2011-10-31
更新时间:2011-10-31
浏览:33276次
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异国他乡

下了飞机,首先要找个地方住下,可以在学校附近找个旅馆,或在朋友的住所先落个脚,当然事先能提前找好住处是最好了。租房如果有疑问,最好问问先来的朋友或同事,或许可以少走不少弯路。

初到美国或者是短期在美学习工作,多是租房,与别人合租一般开销会少些,一起分担房租和水电气等utilities的费用;有时可能会有一些不便,所以有些学生自己租one bedroom apartment或者一家人租一套公寓。

刚来时还没有ID,要作为lease holder,只能拿passport作为证件,除了要提前交一个月的房租(可以是check),还要交相当于一个月房租的security deposit(必须是cash)。通常要求至少住6个月或一年,之后若要搬出,提前一个月告诉即可;搬出之后经房东landlord检查,酌情退回security deposit。我们因为小猫把家里的blinder弄坏,买了新的换上,搬出之后还作了简单的cleaning,房东将全额的security deposit写了一个check给我们。

当时一是觉得租apartment不是长久之计,投入的不是投资;二是打算要宝宝,每天换猫沙(cat litter)就成了老公一人的工作,所以我提出买房得到了老公的支持,只是老公担心我贷不到款,谁知银行查了我的credit,说是excellent,老公作为co-borrower,很顺利就approve了我们的loan application,之后是在银行推荐的一个realtor的帮助下找房看房,最后是给offer,然后是验收房子及一大堆的paperwork,closing day定在Halloween那天,之后一方面是搬出apartment,另一方面是搬到“新家”,只是30 miles之外,所以租了一辆大卡车,那时我已经怀上大宝,老公是不让我搬任何重的东西,虽然我们不愿麻烦别人,还是找了一个同事朋友来帮忙。这不,从打算买房到最后搬进去,前后可能就三四个月左右的时间吧,现在很多细节都想不起来的。

租房比住自己的房子,比较省心的一点是如果有什么问题可以找房东,他们会找有关的人来修,而买房后无论是水管还是洗衣机什么的出了问题,都得自己全权去解决。关于租房买房,有不少经验之谈,将我看到的一些资料贴这里,仅供大家需要时参考啊!

●美国租房需明晓权利责任
●怎样在美国租房子:做到快、准、细
●如何在美国租房及其注意事项
●美国租房网站大汇总
●新移民买房扫盲:北美买房的必备常识
●美国买房流程概述
●如何在美国找一个住的地方
●美国地产买卖常识问答――中英对照
●美国房屋贷款和找Broker的经验
●美国买房子,如何选agent
●在美国如何提高信用积分
●为什么中国人到美国买房地产要谨慎?

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美国租房需明晓权利责任

来到这人生地不熟的异国,每一步都浮现着困难。要想安定下来,一开始对绝大多数人来说都要租房子住。租房或租公寓是个大事,这也许会是一次让人既兴奋,又沮丧的经历。找房前请参考阅读下列指南,祝您找到自己满意的地方。

第一步:明确您的权利和责任

租住公寓,你有自己的权利,也要承担责任。因此您需要了解清楚,作为租客,他人对您的期望是什么,同时您能期望得到什么回报。

*租客须知九条

1.通读租约

在租约上签字之前,认真阅读其重要条款。你可能会发现租约中有的条款自己不能接受。比如说,对房客或宠物的限制,对房屋布置的限制,或对在家经营生意的限制。对中国人来说,一定要询问是否可在户外晾晒衣物,通常公寓的阳台只可凭靠眺望,享受阳光,不作晾晒衣物之用,因为在北美的许多城市,晾晒衣物是不雅观的。

租房还有带家具(furnished)和不带家具(unfurnished)之别,当然带家具的房子租金要贵一些。租金是否包括了水、电、煤气费及冬天暖气费用?但也有的房租中不包括水电费。在租房之前一定要问清楚房租中所包括的内容,在签租约之前,最好是亲自到房子里察看一下。

如你有语言障碍,求助于通晓双语的亲戚朋友翻译,解释租约条款。

2.立字为证

为避免与房东之间的纠纷和误解,把所有协议都落实在书面。保存好与房东的通讯记录,若有口头协议一定要随后写信确实。例如,你有东西要请房东修理,最好以书面形式向房东提出,把你的请求写下来给房东,在书面要求上签名,注明日期,并自存一份备忘。如果房东口头答应帮你修理,你可自写一封短信给房东确认。

3.保护隐私

租客与房东之间最常见的争端除了房租或押金,就是关于房东进入出租屋的权利,和租客隐私权。更好地理解租约中的有关隐私权的部份能帮你有效地保护自己的权利。例如,你应清楚如果房东需要进入你租的房屋,房东必须提前多长时间通知你。

房东在一般情况下是不可以进入租出的房子的,如果房东因修理房屋等事由而需要进入房子就必须给租客一个合理的通知(通常为24小时),房东如果没有这样做,租客可以向法庭控告房东擅闯民宅。

4.要求维修

你有权利居住在适宜居住的房屋内。房东必须给租客提供适宜居住的基本条件,包括房屋要能防风挡雨,供暖、水、电,清洁卫生条件和安全条件。如果你租住的房屋未被维护好,你有几个选择。一是少付部份租金用以支付维修的费用,二是通知房检人员(building inspector), 房检人员通常能勒令房东对房屋进行维修,再就是搬家并且无需支付剩余租约期的租金。租客可以向当地政府的有关部门,如卫生、安全部门投诉,也可以采取法律行动。

5.保持与房东的良好沟通

出现问题时,例如房东修理东西时拖拖拉拉,主动找房东谈话共同寻找一个解决办法,尽量避免令人挠头的官司。

如果与你合住的是你的房东,那就意味着你要"牺牲"一些自由,如:和房东共用卫生间和厨房;要遵守房东的一些规定,诸如不能过多地邀朋聚友,厨房禁油烟,不能高声打电话等。

6.购买租客保险

房东的保险不保租客的财物。如果有人由于你的疏忽大意而在你租的房屋内受伤,打官司告你,租客保险也会保此一项。买一份保50,000美元的租客保险,通常要花350美元一年,保的项目包括失窃,人为或自然灾害造成的财产损失。保额少,保险费会更便宜。

7.保护你的押金(security deposit)

收取押金的目的在于当租客对租赁的房屋造成损毁或不交租时保障房东的利益,为保护好自己的利益,也为避免误解,你应确定租约上明确写明押金的用法和退还押金 (refund)的方法,包括从中扣钱的条目(allowable deductions)。当你入住房屋时,和房东一起对房子检查一边,在入住声明(move-in statement or checklist) 上记录下房子原有的损坏情况。

房东有权从租客交付的安全押金中扣钱,当然前提是房东有适当的理由并且做法正确。许多州的法律都规定,在房东退还剩余安全押金的同时,需提供一张列明扣款项目的清单,包括欠租、对超出正常磨损或老化进行维护的费用。

退还安全押金的期限因州而异,但是房东通常都有一个固定的时限,一般是租客搬出后的14到30天,不管是租客自愿搬出还是被勒令搬出的。

8.保障安全

调查了解一下你所入住的房子还有所在的街区是否安全,如果不安全,你需弄清楚你能要求房东为你做什么。有的州法或是当地法律要求房屋必备一定的安全设施, 你应取得一份这样的法律副本。检查房屋防范歹人入室犯罪的可靠性,了解清楚过去在此处或附近的房屋是否发生过犯罪事件。如果极有可能发生犯罪事件,也许你的房东受法规约束,必须要采取有关措施保护你。

9.明白何时能拒绝执行勒令搬迁的通知,何时搬迁

除非你确定法律和事实都站在你这一边,打官司反抗勒令搬迁是一个目光短浅的决定。如果官司打输了,你也许会背上几百甚至几千的债务,你的信用度(credit rating) 也会因此打折扣。

房东不可以随意逼迁租客,在逐客前必须向美国法庭申请并给租客三日或三十日通知,房东不可以径自换掉已租房子的门锁,或将租客的物品扔出住处,或切断已租出房子的电源、水源,这些行为都是违法的。

*公平租赁权

美国人权法案1968年修正案之下的公平租赁法案 (Fair Housing Act)规定,禁止在买卖、租赁住房或购房贷款,以及其它与住房相关的交易中,有基于种族、肤色、来自国家、信仰、性别、家庭状况(包括与合法监护人一起生活的18岁以下未成年人、孕妇和正争取对18岁以下未成年人的监护权的人士) ,还有残障(丧失劳动能力) 的歧视行为。

第二步:明确自己的支付能力

有专家建议用收入的25-30%支付住房的开支。以下计算方法可以帮你制定一个开支计划:

住房 20-30%

食品 8-15%

保健 5-7%

保险/退休金 7-9%

衣物 6-8%

娱乐 5-9%

储蓄 6-10%

总共所有花销 62-88%

这只是一个大致的执导性计划,每一项的百分比应该根据个人的实际需要而定。搬家之前你应最少存有三个月的房租金额,这样你才有能力支付安全押金和第一个月的房租,并且有一定的剩余,不至于在某一个月超支的情况下无法付账单。

第三步:明确自己所需

开始找房子之前,想好你都需要什么。你需要几个睡房、几个卫生间?要不要离学校近一些?需不需要停车位?是否想靠近公共交通线?商店的位置在哪?公寓是否有洗衣房设备(laundry room,包括洗衣机和烘干机),或房东是否允许你使用他的洗衣机,列一个单子能帮你缩小选择范围。

第四步:找房

找房和购物一样,要多看,货比三家,才能找到最适合你的地方。访问你最喜欢的搜索网站,搜索“租房 (apartments for rent)”, 你会找到很多关于当地租房的网页。也可在报纸分类广告(Classified)中"租房(Rent)"一栏找住房,或通过熟人介绍。对学生而言,有些大学提供专租给学生的公寓,距离学校近又方便,是个不错的选择。

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怎样在美国租房子:做到快、准、细

留学美国:租房子要做到快、准、细,在美国租房准则:朋友归朋友,生意归生意,一定要照章办事,租房细则很重要。千万不能用中国人的传统思维方式租房子,总觉得分得那么清楚不好意思。如果你要是这么想你就错了,否则你就要当被告吃官司的。

在美国,一般有三种住宿方式供留学生选择:学生宿舍(公寓)、校外租房或与美国家庭同住。其中,学生宿舍相对安全,但由于租金较贵,所以很多人选择在校外租房。根据以往经验,租房要做到三个字,那就是快、准、细。

快:一到美国,留学生就要留意租房子的信息。一般选择上网查询信息,因为放在网上的房子通常都是有物业管理的。如果想要合租,网站还会帮忙寻找合租伙伴。此外,网上也有一些私人发布的租房信息,这些房子的租金相对便宜。最方便的就是直接找中国学生帮忙,通常是和几个已经在这里一段时间的中国人住在一起,其优点是:省心,生活方式相同,生活用品齐备,搭车购物方便,关系够铁的话还能借车学开、考驾照。但也有缺点:没有新鲜感,没有机会练英语,发生冲突的可能性大,尤其是碰上小心眼儿的,当然你也要有遇到邋遢人的心理准备。

准:找房子要研究地段。学生最好找那些离学校近的房子,除了亲自查看周边环境的交通状况,最好还能了解一下邻居的生活情况。如果房东是中国人,那最好不过了,除了方便交流,还能稍微还点价。但也要提防“杀熟”的可能。

细:美国公寓房一般有1到5间不等的卧室,一个客厅,一个厨房,一间或两间卫生间。有的还提供一些基本的家具如床、书桌、五屉柜、餐桌、沙发、茶几、灯等。向房东了解房子的基本情况后,房东就会要求房客签一份租房合同。这时的你,一定要仔细看清合同中的各项条款,如果有不明白的地方,赶快让房东进行解释。此外还要和房主一起检查房屋的状况,书面罗列出你如搬走时不该承担的责任。例如:以前的房客在墙上留下的钉子眼、开裂的地板、物品的损坏程度,或是地毯上的污渍等等(这点很重要)。需要提醒的是,一般来说,租金中已经包括了水费和垃圾费,电费、车位费和天然气费则要自己出;住楼上的要记得不能有太大动静,如果噪音太大,邻居有可能报警。去租房协会之类的地方查询该房东的有关资料,了解该房所在区域的安全情况。

另外,你如果想找人合租房子,一定要表明自己的性取向,否则会有不必要的困扰。有位在美国的朋友曾经说过:在美国找室友,亮出性取向比当年中国人动不动就亮家庭成分还要重要。

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如何在美国租房及其注意事项

刚到美国首先面临的问题是住:

1、对于学生和部分postdoc来说,很多学校会提供一定的房源,供学生或postdoc使用,有的学校会有很好的福利补助,有的学校不提供补助。若是没有补助的话,相对来说校内房子的价格可能要高一点,不过很方便,对于刚刚来美或没有车的同学还是很方便的。

2、当地的广告(有的会发到各家各户,超市里也有很多),朋友的推荐,校内或研究所内的广告。

3、从网络上寻找,以下网址可供参考:

推荐:www.craigslist.com
看看能不能在这个网站上找到你所在的地方,大部分的地方都是可以找到的,网站上还有很多二手的家具,汽车等等,刚到美国可以体会一下美国的yard sale,作为自己创业的基础和将来的回忆。

www.apartment.com
这个网站也可以,也有部分人用这个网站。

若是在校外租房一定要注意:

园子里的几个链接已经说的很详细了,我想强调的是:租房的协议要认真看,尤其是提前离开或由于某种愿意延误交房租都有什么相应的惩罚,对于这些情况,有没有什么可以补救的措施。还有,房间内的家具或用电器若是在正常使用的情况下,损坏后,由谁负责维修。举例来说,基本每个房东都会提供冰箱的,那么冰箱坏了(正常使用的情况下,损坏可能是由于倜原因造成的)谁负责维修呢?有的房东是会给你维修或换新的的,不过也有要你自己维修的,所以还是问清楚的好?

出国到了一个陌生环境首先要碰到的问题之一是租房子。我在一个房屋中介公司所出租的房子住了整整一年,当我离开时房东所作的一些事情让我很生气,我把我的经验做一总结,希望刚到国外的朋友吸取我的经验教训,尽量少花冤枉钱。

其一,找房子时别在房东面前显得太着急,因为住房都要交一定的保证金,一般在美国有信用的保证金为150-250美元,就算没有信用也不会比有信用要得多太多,最好一到那里就摸好行情,免得人家看你很着急又是外国人趁机多要一把。

其二,房屋协议一定要仔细看。人家的租房协议都是密密麻麻几页纸的英文,并且文诌诌比较难懂,他们给你后告诉你在哪里签字,你一定要搞清楚内容再签。最起码要了解每月何时交房租,如交晚了有什么处罚,房屋协议最短签多久,如果提前搬出有什么处罚,条款中有很多关于这样会受怎样处罚,那样会受怎样处罚的,多研究研究心里比较有数。

其三,入住一周内一般要填写房屋各种设施的状态检查表,这个表一定要认真填写,按时交给房东,要尽量详细,再小的毛病也要写上,否则以后所有的问题都是你造成的,弄不好就要赔钱了。我有一个在欧洲租过房子的朋友就说,当年他们入住时看到炉子某处裂了一个缝,因不影响使用没写在报告里,住了三个月搬走时房东非说炉子是他们弄坏的,陪了不少钱。表填好交时要保留复印件,以后如有纠纷有凭据。

其四,有搬出打算要尽早了解需提前多久通知房东。我们就为此多花冤枉钱了。我们打算3月1号搬出,是在2月2号交最后一个月房租时告诉他们,我们知道应提前一个月说,他们说要书面写一个30 days notice。我们写了说3月1号搬出。后来接到他们的通知说根据30 days notice我们是3月2号合同截止,所以除2月房租还要再交3月1,2号的房租,你可以在3月2号以前交钥匙,但钱必须付,而且不能从你的保证金中扣,要另交。如果我们提前一天写退房通知就不会白白多交一天房钱了。做事要尽量滴水不漏,有空子就会让人家钻。

其五,要注意有些中介公司心黑,我们碰上的就是这样,没搬走之前就听其他跟此房东打过交道的人说这家公司黑,他们千方百计要不还给你保证金,不仅如此,还要让你再交钱,有一个人没损坏房子任何东西,不只他们怎么东算西算还让他再交1000多块钱,简直荒唐!我们搬走一个多月了,他们也没给保证金,还来信说要再交80多块钱,原因是他们要刷房子,维修等。我们临走时花了一星期时间把房屋角角落落都打扫干净,可以说比我们入住时还干净,可他们还说要雇人打扫卫生,这钱也要我们出,有这样的事么?他们说有疑问可书面写给他们,我们拿出入住时房屋状态表据理力争,告诉他们我们入住时房屋并不是新粉刷的,也并不是所有问题完全维修好的,他们也没有回音了。估计我们的保证金很难要回来了。所以如果有条件多向先来的中国人了解一下公司背景,尽量避开这样的公司。

一、找房源
●从当地的房屋中介处获得定期的房源信息需支付大约35—50美金。
●从当地报纸的分类广告中查找,其中比较大一点的报纸还会对房源信息做分类,如分为带装修的和不带装修的。
●从网络上寻找,以下网址可供参考:
www.rent.net
www.springstreet.com
www.aptguide.com
www.forrent.com
www.apartment.com
更多租房网站: http://www.best918.com/renthouse.html
●在自助食品商店或超市常常能找到当地免费的租房指南,其中列有当地社区的房源信息。

找到房源后,如果有可能的话,先看看房子周围的社区环境,然后再与房东联系看房的时间也不迟。比如周围的环境是不是安全;交通、购物是不是方便,这点在必须使用公共交通设施的情况下显得尤为重要;另外,最好事先查看或询问一下租赁条款了解一下合同期限,确定合同期限是一年的、6个月的还是每月的。

去看房时,最好能够准备一份个人简历,保持衣着的整洁和随意也许能帮助您在有众多承租人竞争的情况下租到好房屋。个人简历应包括如下信息:
●姓名
●当前住址
●联系方式
●过去几年的工作经历及居住地
●银行或信用卡公司的介绍信
●大致的年收入
●同事或原来的房东的介绍信

二、检查房屋:

一边检查房屋,一边可以将见到的需要维护修理的地方记录下来。

以下是一份检查范围清单,可供参考:
●检查厨房和卫生间的管道系统是否工作顺畅,并试用所有的水阀、冲厕设备,查看是否有水压过低等问题;
●记录下所有难闻的异味,例如动物的尿味很不易从地毯上除去;
●墙上、地毯上是否有污渍;
●油漆是否剥落;
●水槽周围或下面是否有虫子;
●走廊和门口的光源是否符合安全要求;
●大楼是否安全,许多公寓楼都有报警器或守门人;
●房屋周围是否有充足的停车位,在某些城市,例如旧金山,在街道上停车是完全不可能的。

根据清单检查完房屋之后,如果决定承租,便需要与房东商量需由房东负责维修的部分,此时可向房东提交一份维修清单。

如果房东将房屋出租时,还没有解决房屋的部分问题,在签订租赁合同之前,最好请房东提供一份《房屋存在问题确认书》,以免将来为解决这些维修问题出现纷争。

三、抵押金(Security Deposit)

许多房东要求签订租赁合同时由房客支付第一个月以及最后一个月的租金和抵押金. 收取的抵押金将用于弥补因房客过错而引起的维修及清扫而支付的费用,同时也防止房客携带房屋中任何设备逃跑的可能。

抵押金的数额不应超过1-2个月的房租。大部分州,包括佛罗里达州、德克萨斯州以及纽约州在内,并没有对抵押金设置最高限额;但某些州,例如加利福尼亚州,却有最高限额的规定。

关于各州最高限额的规定可以从nolo.com网站的如下地址获得:http://www.nolo.com/encyclopedia/articles/lt/lt1.html
租赁合同到期后,房客有权从房东处收回抵押金以及抵押金带来的利息。通常,房东必须在2—4周内及时返还。

关于各州的抵押金返还期限的规定,可以从nolo.com 网站的如下地址中查询:http://nolo.com/encyclopedia/articles/lt/deadlines.html

四、租金控制:

除非租赁合同中有明确规定,6个月或1年期限的租赁合同到期之前,房东无权调整房租。但是,如果签订了“Month-to-Month”的租赁合同,房东可以提高租金,但是他需要提前30天以书面方式通知承租人。

加利福尼亚州、哥伦比亚区、马里兰州、新泽西州和纽约州均制定有房租控制条款,用来限制房东大幅提高租金。可以向当地的“稳定租金委员会”(rent stabilization board)或市政厅的职员(city hall clerk)查询,获取所在城市的相关规定。

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美国租房网站大汇总

美国留学租房是很多留学生头疼的问题,怎样才能够租到物美价廉的房子呢?以下是美国租房网站大汇总,希望对您有所帮助。

★Zillow
http://www.zillow.com/ 这个美国租房网站提供免费的房地产信息,包括房屋出售、历史销售、房屋估价、房地产搜索及更多。只要打入地址,就可以查出房子過去的售價、現在的價值、以及房屋本身的資料了,這個網站非常好用,還有衛星照片,可以讓您看到房子本身以及周圍地理環境,很有參考價值.

★Rent.com
http://www.rent.com/ Rent.com是美国最具人气的公寓租赁网站。

★Craiglist :
http://www.craigslist.org/about/sites Craigslist是美国最火的分类网站,虽然看上去颇为乏味,可是却是美国人最喜欢的网站之一。Craigslist是一个免费自由平台,所有信息的 发布都是自由和免费的,对于恶意信息的监控,网站主要倚赖的是客户的反馈,一般都是个人发布的可以在这里找到你所在的城市的租房信息而且省下中介费。

★Apartments.com
http://www.apartments.com/ 全国公寓搜索,内部和外部的照片,平面图,市容和方向。

★美国美家房屋销售咨询网:
http://www.chineseinla.com/la_weblinks/task_view/catid_47/id_371.html:美家房屋销售咨询网是美国最大的中文房屋销售网站

★Trulia:
http://www.trulia.com/ 美国房地产搜索网站,是一家基于Google Maps API的房地产搜索网站,它根据用户选择房屋的类型和地理位置,显示出满足要求的房屋列表并依靠Google的API生成特定的图象,以便用户获取更多详细信息。

★ApartmentGuide.com
http://www.apartmentguide.com/ 公寓出租列表,公寓全国范围指南,寻找室友的信息。

★StreetEasy:
http://www.streeteasy.com/ 提供纽约房地产租售和租赁搜索。

★RedFin
http://www.redfin.com/home 网上寻找、购买和销售房屋。

★REALTOR.com:
http://www.realtor.com/ REALTOR.com是世界上最大的房屋销售房地产数据库和全国房地产经纪人协会官方网站。

★ZipRealty Real Estate:
http://phx.corporate-ir.net/phoenix.zhtml?c=180169&p=irol-irhome 出售中的房屋与当地的房地产经纪人。

★GreatSchools.net
http://www.greatschools.net/ 查看学区,学校情况

★AllHomes:
http://www.allhomes.com.au/ AllHomes 是个Ruby on Rails做的mashup

聚合在线租房置业网,有超过35万条房子的信息来自在线的ApartmentGuide.com, Rentals.com, NewHomeGuide.com 和其它网站发布的房源。

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新移民买房扫盲:北美买房的必备常识

很多移民朋友已经准备或者着手买房,买房对于多数人来说是人生最大的一笔投资,又面临在异国他乡,很多情况都不了解俺根据各方面的信息,整理出系列文章,希望能够对大家有所帮助。第一篇为买房必备知识。

北美的房屋类型

1、常见的房屋类型

下面左侧为英文,括号中分别为国语与粤语说法

House (独立屋)

业主拥有房屋和地皮的产权。

Duplex House (双拼屋,马屋)

同一屋顶下的两套住宅联在一起,可以是一左一右、一前一后,偶尔也有一上一下,以一左一右居多。业主拥有自己那一半的房屋和地皮的产权。

Townhouse (城市屋、镇屋)

左右均有墙壁与类似房屋相连的小住房,通常各自有独立的门口,多个不同家庭拥有地皮的产权。

Apartment / Condominium (公寓、柏文)

有共同大门的多层单位,多个不同家庭拥有地皮的产权。

Mobile Home (活动屋)

可移动的房屋,需要停放在购买或租赁的土地上。

以上类型中,House和Duplex House需要每年向政府缴纳地税。Townhouse和Apartment需要向物业管理单位缴纳管理费。

另外需要注意Townhouse和Apartment中也有不带地皮的,并且居住权带有期限的,称为leasehold,leasehold的物业通常便宜很多。

2、Apartment的类型

单间(Single Room)

拥有独立房间,但厨房和厕所需与他人共享

单人开放间(Bachelor Apartment)

拥有独立房间,但房间没有间隔,有厨房和厕所

N室一厅(One Bedroom and more)

具有一个厅和一个或者多个的卧室。

另有卫生间(带厕所﹑洗脸池﹑洗澡设备)及放衣物的壁橱

有独立厨房:带洗碗池﹑碗橱﹑台面﹑炉具﹑冰箱等。

3、售房带有基本装修

北美出售的房产都已做了基本装修: 墙面做了粉刷,地面使用地板或者地毯,窗户带有窗帘,洗浴设施和厨房设施(橱柜、水池、炉具、冰箱)都已齐备,如果对装修的要求不高,搬入即可住人。

经纪的作用

1、经纪能够帮到你很多

在加拿大买房,通常都通过经纪进行,如果你是买房,不需要向经纪支付任何费用。买房经纪与卖房经纪分享售房业主所付出的提成。

地产经纪都经过了正规培训和严格考核。一个地产经纪得到执照前,要看懂很多法律上的资料并通过考试,从建筑物构造,到国家,省,市三级的合同法规,到银行贷款操作运用,借款法规,行业规则,土地管理制度,所有权制度,变更,转让,继承,评估,房地产租凭管理,税务,地产销售技能等等都要读到。得到执照后,每年也有一些强制性的训练和考核,达不到就不能继续下一个年的工作。

地产经纪是房地产市场的专业人士,他们所具备的知识比买卖过多次房屋的业主要丰富得多,另外房地产买卖要经过一套严格的法律程序。此外地产经纪有专业的电脑软体和数据库资料,可以查找市场上最新的信息和动态,翻查每所房子的评估价值、税务、历史销售资料,这其中的很多信息是普通人士所无法获取的。

第一次买房时通过经纪来进行是非常必要的,既不用花钱,又能获取很多有用的房产知识和了解买房的整个过程,何乐而不为呢?大多数经纪都非常敬业,他们会接送你去看房,告诉你所看房子的情况和周围情况,询问你的想法,给出专业的意见。绝大多数华人经纪都精通国语、粤语和英语,能够方便地与不同的业主进行交流,避免新移民可能存在的语言上的障碍。

2、仅选择一位买房经纪

有些朋友会很聪明地同时接触几位地产经纪,这是我们所不提倡的。买房经纪所接触的信息都是一样的,不存在这个经纪能够找到的房子比另外一个多,找哪一个经纪在能获取的信息上都是一样的,经纪的区别只在于经验的多少、敬业的程序等。更主要的是经纪付出了辛苦的劳动,他们的报酬从房屋的成交中得来。要尊重他人的劳动和耗费的时间,当然如果你觉得经纪不够敬业或者专业时,最好在告诉了经纪问题后,再考虑更换经纪。

1、基本准备工作

分析自己的财务状况(包括首付能力及还款能力),能够承担的价位,列出自己喜好的地区、户型和其它要求(学区、朝向、房间数)等,并寻找到合适的房地产经纪给予帮助。

2、看房

看房是买房过程中最艰苦和最重要的一步,在看房过程中需要根据市场实际状况不断修正自己在户型、价格和区域等方面的要求。看房的数量因人而异,有的可能看了2套房就买了,也有看了近百套房的,原则以找到自己比较满意的为止。

3、下OFFER及OFFER被接受

看到满意的房屋后,需要向卖房下offer,卖房将决定是否接受offer,这中间涉及到讨价还价的过程。在多个买家介入的情况下,很容易offer被拒。如果offer被接受,则开始制定购房合同(确定价格及制定其它合约条款)并签字。

4、验屋

买房和交房前对房屋状况有一个客观全面的了解,哪些项目需要进行哪些处理,需要维修的地方要让卖方进行维修。这个过程一般可聘请专业验屋师进行,验屋是比较重要的一环,如果没有仔细验屋,房子的一些隐患或问题以后将给自己带来不少损失。

5、获得房屋贷款

这个过程需要比较不同银行贷款计划的利弊,寻找合适的贷款银行申请贷款,安排合适的还款计划。通常可以找专业贷款经纪,他们了解各银行和机构提供的贷款计划。一个好的还款计划可以帮助你最大限度地节省资金。

6、法律文件签署

合同签订并生效后,交房的工作就要交给买卖双方的律师办理了。应及时寻找合适的律师代表自己处理相关事宜,并在律师的指导帮助下顺利完成房地产交易,如果你不了解任何律师,可以让经纪推荐。

7、交房前的其它事务

包括准备买房中需要缴纳的各项费用和DOWN PAYMANT、安排房屋保险等。

8、安排交房后的入住

房屋交付后,新业主需及时通知相关部门办理新户主登记过户手续,各类户主资料的更新,其它证件及各类公司帐单地址的更换。

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美国买房流程概述

美国买房过程可分为以下十个步骤。

1、准备买房

买房是一个人一生中最大的投资之一,所以要做充分准备,三思而行。虽然你没有必要象我这样为了了解买房过程读了许多书,看了无数房,最后发展到上课考试拿执照。但尽可能多的了解买房知识是绝对必要的。首先你要了解买房全过程,我这本小册子就是为了这个写的。其次你要知道你能买得起或者愿意买多少钱的房子。一个简便的计算方法是最高贷款额为家庭年收入的4到5倍(假定贷款利率是6%到8%)。然后是决定在什么地方买。最后是决定房型。同样的价钱,在有的地方可以买独立屋,在有的地方只能买连栋屋或者公寓。

2、选经纪人

买房一定要找经纪人。首先经纪人比你有经验。如果你是初次买房,一定有数不清的问题,经纪人会耐心的为你解答这些问题。第二经纪人比你了解行情。他/她知道什么房子在什么地方应该卖多少钱。第三经纪人比你信息灵通。第四经纪人可以为你把关。我可以列出很多的理由来说服你,但这里有一条最好的理由,经纪人为买主的服务是免费的。惯例是卖主付买卖双方经纪人的佣金。加上许多经纪人会给买主一些过户费,何乐而不为?

3、预审贷款

找好经纪人后,经纪人会让你填写一份买主经济状况表。经纪人会根据你的经济状况推荐你向有关贷款公司要一封贷款予审批准书。你如果已经与其它贷款公司联系过,你就可以用你自己贷款公司的贷款预审批准书。不管你用谁的,你在正式贷款时还是可以货比三家。贷款预审批准书的目的是决定你的房价上限。买主经济状况表或贷款预审批准书是报价合同的附件之一。

4、选房看房

经纪人会根据你的要求为你设置房屋自动搜索。只要有符合你要求的房子上市,信息就会自动送到你的电子邮箱。如果看到满意的,可自己开车去看周围的环境,进行初选。初选过关,再约经纪人带你去看内部。在同一地区的房子一般20分钟可以看一个,一次可看5—6栋房子。

5、签署合同

选定满意的房子,经纪人会进行市场分析帮你确定要价,准备报价合同。除了价钱,定金外,经纪人还会建议你选择一些附加条款,以保证你在必要时能合法取消合同,拿回定金。卖主可能会拒绝你的报价,或者还你一个价。你可以拒绝还价,或提高你的报价。如果双方能达成协议,合同就签字生效了。

6、检查房屋

除了房屋检查,常做的还有咚气检查和白蚁检查。在报价合同中,可以附上这三项检查的附加条款。条款的有效期一般是15天。在15天内,买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或要求卖主出钱维修或处理。经纪人会向你推荐收费低,质量好,有执照的检查师。检查结果出来后,经纪人会为你把关,向你指出哪些是卖主的责任,并为你跟卖主谈判。

7、申请贷款

买主向贷款公司或银行提出贷款申请后,贷款公司或银行首先会请估价师给房屋估价。在报价合同中,还可以选择房屋估价和贷款批准两项附加条款。条款的有效期一般也是15天。但由于次级贷款的影响,银行比较挑剔,出现房屋估价低于合同售价的情况,影响到贷款批准。为安全起见,可把贷款批准附加条款有效期增加到20天。如果房屋估价低于合同售价,买主可要求卖主把合同售价降到房屋估价,或取消合同。如果买主申请不到贷款,买主可在附加条款有效期内要求取消合同。

8、购买保险

除非你用现金买房,否则贷款公司一定要你在过户之前购买屋主保险。如果你买了一栋$500,000的房子,土地值$200,000,房子本身只值$300,000。那你只需买$300,000的房屋保险,因为$200,000的地不会受到火灾或暴风的损坏。不过如果你的首付不到$200,000,贷款银行可能会要求你的保险额不能低于贷款额。除了减低保险额,减少房屋保险费的方法还有提高自付费,房屋与汽车同保,增加房屋安全性等等。

9、交接过户

经纪人会向你推荐几家过户律师供你选择。律师在过户前会检查产权史。马州的规定是查60年的历史。为了防止意外,贷款银行还会要求买主买产权保险。买主在过户前还要把房子再检查一遍。除了看该修的东西都修好了,还要记录水电气仪表的数位。过户时买主还要交房屋买卖税,贷款手续费,过户律师费,等等。一般过户费是房价的2%到4%。过户时要带有效证件(如驾照),屋主保险保单,和银行开的现金支票。

10、乔迁搬家

过户的最后一步是卖主将钥匙交给买主,所以过户后买主就可以搬家了。在过户搬家前4-5天联系水电气公司,问清要做的事情。过户搬家当天再去电确认将水电气转到买主名下。有的公司要你提供仪表数字,有的公司会自己去读仪表。电话,电视,网络服务可能要提前10到20天予约。搬家公司或租车公司也要提前两周予约。

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如何在美国找一个住的地方

初次来美国,你可能会很快想找居所落脚,除非因公务早有住宿安排。某些情况下,如你已有进一步的长期居住计划,一些私人组织也会提供临时住宿。刚开始,你可能会下榻酒店,或临时公寓,或借住于已在美国安顿下来的亲戚处。但当你开始找寻长期住所时,各种问题会接踵而至:如何寻找合适的公寓?我会拥有自己的住屋吗?如何购买呢?以下就此些问题作一些回答。

一、租房或公寓

1、寻找适当的地点

租房或公寓首先要考虑 安全 问题。最便宜(并支付得起)价格的公寓往往都不是在最安全的地方。因此,有必要向别人打听市镇里相对低犯罪率的区域。你可通过向你所感兴趣的房子或公寓附近的邻居打听情况。并且直接驾车去看看。房子或公寓干净整洁吗?是否每扇窗上会被图鸦?也可向当地警局或社区组织打听有关不同邻区的情况。

其次要考虑的是房子或公寓离你工作地方近不近。有可能的话,你不会愿意每天花两个小时驾车去工作地,再花两个小时回。更何况,其中需附加的汽油费可能多过你“廉价”租金省下的钱。因此,一般来说,寻找合适的公寓,需综合考虑各方面因素,包括附近有什么学校?哪些设施(公共交通设施?好的保健设施?购物中心?)。若你有亲戚朋友也在租房子住,或许他们会提供你一些经验。

2、有关租约

在找到了要租的合适的房子或公寓后,你需要与房东(房子或公寓的主人)签订租约,也叫合同。租约规定你和房东之间的一些条款,包括租房期限及出租条件。租约是用来保护你和房东双方权益的合法文件。

有时租期长,月租金会较低。你可就此查询。但你或许仅希望签租半年或一年,这样,你可以在租期满后乔迁别处,或自己购买房屋。

租约中会列明押金数额。押金是房东要求你预先支付的款项以确保你满约后房子完好无损(否则,你离开时钱会被扣除用以清理和粉刷)。押金额随区域不同数目也不同。一般是相当于一个月租金。每月租金数额会在租约中列明。

租约中会规定此房屋允许居住的人数,是否包括你的孩子或宠物。所以,在签约前详读和完全理解租约全文非常重要。因为一旦签字,即表明你已接受和承诺租约上的所列条款。如你有语言障碍,不妨求助于通晓双语的亲戚朋友翻译,解释租约条款。

另一种租赁方式是转租。也就是与你签租约的不是房东。可能租期较短(比如逐月租或三个月租期)。租约是合法的文件,它可在双方出现争议时按条约保护你。所以,你必须保留你那份租约在安全处。双方签署租约是你唯一应该采用的租房方式,切不可依据双方口头协议。

3、装修你的房子或公寓

房子或公寓有已装修的或未装修的。装修的房子通常提供家俱,但每月租金也高。未装修的房或公寓通常也配有诸如冰箱和炊炉等,但你还必须去购买或租用家俱。

有很多地方可购买家俱。可去百货商店,或从当地报章广告页中查询相关栏目,也可向与你同一个区的人打听最佳购买之处。有时,你可在家具仓库减价时,家具拍卖时,或通过报纸广告信息找到一个好价钱。同样或类似的家具在不同商场减价销售时价格不同,所以最好应货比三家后,再作最后定夺。

4、水电费

诸如电费,水费,有线电视费等水电费,可能不包括在你每月的房租内。如未包括,你必须申请这些设施。你可向房东打听当地公共事业公司的联络号码,或从当地电话黄页簿查找。然后联系这些提供公共事业的公司,告之你希望接通这些设施的时间,以及你的住址。包括初装费或押金的账单会随后寄给你。具体依区域不同方式各异。

5、如何阅读租房广告

以下的解释将帮助你理解租房广告中的术语。分类广告常按字数或尺寸计费,因此缩写很普遍。

比如,你看到这样的广告,"3 BR for rent, A/C, furn, utilities, $750, sec. deposit $600, no pets"。指有三间卧室的公寓出租,有空调(A/C),有家俱("unfurn"指无家俱)。月租金$750,包括水电费。要求押金$600。在此广告中,还注明此公寓不允许带宠物。有些公寓也允许小宠物,但要求更多的押金,并且必须承诺若有损害应予赔偿。

其中一个查找房屋的好办法是找当地报章星期日版,它的分类广告拦内有房地产或租房专栏。你也可向工作的亲戚朋友打听情况。许多房地产代理也可对你租房助一臂之力。某些专业租赁代理商业可帮忙租房,但要小心,有时他们的广告小册子(“flyers')逗你拨打电话查询,其实他们所述低于市价的房屋是凭空假想,不存在的。因此,必须找有声望的租房代理,坦率地告知你想找怎样的房屋和你的租房预算。

二、如何购买房屋

在当地居住了一段时间后,你可能会考虑购买自己的房子。从长远考虑,买房取代支付租金给房东,是一项不错的投资。因为这意味着你正在为你的个人资产建立实体。

1、房地产代理商

在美国,大多购房者通过房地产公司买卖房屋。房地产公司聘用房屋代理或经纪帮助购房者买卖房屋。大多数城市都有一些享有盛名的房地产公司,如 Century 21和 Coldwell Banker。许多地方也有一些本地的小型房屋代理商,也相当不错。寻找合适的房屋代理商的方法之一是通过买过房的亲戚朋友,听取一些建议。当地的社区组织也有一些信息提供,其中也包括当有语言障碍时是否有通晓双语的房地产代理。

房地产代理商可从数据库如MLS数据库中索取有关信息,如市场上哪些房屋在买卖;价格如何,以及房子的规模,有几间房,面积大小等等一些有关房子的重要信息。你也可通过某些公司提供的目录手册中查找房屋的图片和清单以获取信息?

你的房地产代理需要知道你要找的房子的价格范围,有几间房,面积大小及其他信息。事先计划得越周详,处理查找房屋的程序就越简易。一旦你找到中意的房子,房屋代理会指导你给该房屋报价,听取售屋者的还价,并进行进一步房协商。他们也可帮助作一些相关的文字工作,并通常会帮助你找到一个资产评估公司(Title Company)。此公司会检查你意向购买的资产是否清算完毕(无沉积债务或其它问题)。

大多数州有需屋主澄清事实的法规,并要求售屋者不得欺骗或企图隐瞒房屋的缺陷所在,诸如屋龄,屋顶(ROOF)状况,或是否有房屋的结构性问题,否则是违法行为。要确保多询问有关房屋情况的问题,并注意相关的解答以保障你的权利。亦可去当地图书馆查找有关房屋买卖资料。也有些提供找房的贴士及相关问题解答的好书,对你也很有帮助。

一些州设立 ESCROW 帐户以作为你购买房屋的一种信用帐户。这意味着你必须往这个户头内存入部分购房金额,这笔金额一直保持到整个购房过程结束(也即是所有文件已签署,事实上你已购买了)。也有另一些州可以等到房屋购买真正结束后才进行资金转移。

2、如何申请购房贷款

你也许需要一种称为房屋贷款(Mortgage)的特殊类型的贷款来购买房屋。银行或其他贷款机构,比如房屋贷款公司,会在决定是否提供给你贷款和贷款数额之前先检查你的信用记录。贷款通常以逐月方式偿还银行,分多年期(如二十或三十年)还清。

信用记录检查可能包括向雇主电话查询雇用状况,你的每月收入和已雇用年限。银行也会比较与你购买的房屋同一区域的类似房屋的价格,确保此项贷款相对银行也是一项良好投资。城市与城市,州与州,不同邻区之间房屋价格相去甚远。一些贷款项目,如 Fannie Mae 和 HUD,对房屋在购买之前的状况有严格的要求,并且大部分贷款公司在批准一笔房屋贷款之前需要一些特殊检查,如白蚁检查及屋顶维修。

有些银行设立一些项目专门用以帮助新移民购房。他们愿意与那些还未建立信用记录的非美国公民的合法移民合作。因此,你应该试着去打听哪个银行愿意给这个城市的移民提供贷款,别人是从哪里得到房屋贷款和购车贷款的。某些当地银行有未成文的贷款计划,用以帮助初到我们国家的购房者。这些贷款计划受Fannie Mae基金发起的新美国人促进计划支持。他们还提供给这些新购房者一些关于如何买房的课程。新美国人促进计划(New American's Initiative)还提供一些购房指南,分别有九种语言版本,用以帮助克服语言障碍。Fannie Mae已经认可了一些较大的银行,这些银行在帮助移民购房计划上正在进行改革。

你也可通过联系当地社区组织或少数族群理事会寻求帮助提供贷款的组织。在一些大城市,这些组织还开办一些理财和房屋购买课程,都是非常有帮助的。

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美国地产买卖常识问答――中英对照

Q:什么是房产交易税(Realty Transfer or Realty Transfer Tax)?
A:房产交易税是为房地产产权交易特权而支付的税额。根据你所在州不同,交易税的征收方式迥异。如新泽西州,通常卖方只需付州税而在纽约市,除州税外,还需付市税。在纽约,如果你有贷款(Mortgage),买方还需付Mortgage Tax(贷款税)。

Q:什么是房产税(real Estate Tax or Property Tax)?
A:房产税顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。房地产税一般按年计,房价越贵,房产税越高。一般讲,房地产税是用于市政、县郡、学区、社区大学及其它政府机构。房地产税属联邦个人所得报税扣税项目,也可用于抵扣州所得税扣税项目,但各州规定不一。

Q:买房时,我怎么查明房产税?
A:卖方一般应告知房屋近一年或几年来的房产税,这通常列在卖方经纪上市单上(MLS)。如没有,买方律师可通过市政府税务部门查询。产权调查报告也能较准确地显示地税征收。值得注意的是有的市镇是在房产易手时重新估价征收地税。有的市镇是每3到4年调整地税。因此,作为买主,应提前查清,并理解你将来到底付多少地税,这对你考虑是否应购买此屋亦有帮助。

Q:买房后,有哪些费用项目可以抵扣联邦所得税?
A:房地产税和一百万美元贷款的利益可以用于抵扣联邦所得税。此外,第二个贷款(通常是Home Equity Loan)不超过10万美元贷款的利息亦可抵扣所得税。但注意的是两个贷款总额不能超过房屋合理市场价值。

另外,只有在报税时采用单项扣减(Itemized Deduction)的报税方式时,才能扣减房产税和贷款利息,新房屋购买者还可以扣减点数费用(Points)。房屋重新贷款者不可扣减这类费用。房屋交易中的其他费用,如房产交易税、律师费、登记费及贷款公司的信用报告费,估价费等均属不可抵扣费用。

Q:卖房时,需交联邦资本增值税(Capital Gain Tax)
A:如果你在过去5年内在该房屋住满两年,你卖房利润低于25万美元(夫妻俩共50万美元),部分元需交纳资本增值税。

但这并不适用投资房(Investment Property)和渡假房(Vocation Home)。对于两用房(Duplex),用于卖方自己主要居所的单元(Primary Residence)可享受这一优惠,但对于出租的单元则需申报资本增值税。

Q:如何确定卖房利润(Profit)?
A:卖房利润是调整以后的卖价(Adjusted Sale Price)减去调整后的成本(Adjusted Cost Basis)。调整后的成本是买价(Purchase Price)减去销售佣金、律师费等。调整后的卖价是卖价(Selling Price)减去房屋整修费用(Cost of Capital Improvement)。国税局(IRS)对整修费用有较严控制,如维修热水器的费用不能列为整修费用,但安装一台洗碗机则可。再如,你可扣除雇工的工钱但不可以扣除你自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算。整修费用的收据(Receipt)应妥当保存。

Q:申请房屋贷款(Home Mortgage)时,贷款公司(Lender)一般要考虑哪些因素?
A:法律上讲,并没有法律要求贷款公司必须考虑什么,但一般讲,贷款公司会考虑下列因素:
1、工作经历、薪资历史及现职工作证明,通常需提交近年来联邦报税(Federal Tax Return)和W-2表格。如果你的收入来自其它方面,如房产投资、小孩抚养费(Child Support)或其它投资,你同样需要提交证明文件。
2、信用历史(Credit History)。贷款公司通常会获取你的信用状况如信用分数(Credit Score)及信用卡欠债金额。
3、负债数额(Outstanding Debts)。如汽车贷款(Automobile Loans)、抚养费(Alimony)和(Child Support)等。
4、资产(Assets)。如汽车、出租房屋(Rental Property)、股票(Stocks)、债券(Bonds)、现金(Cash)、银行存款(Savings)、IRS、退休金帐户(Retirement accounts)、互助基金(Mutual Funds)等。
5、自负金来源(Source of down payment)。注意,你如果有亲戚的赠送(gift),贷款公司将要你提供赠送证明信(gift letter)。

Q:贷款公司(Lender)依法应让我知道哪些贷款资料?
A:联邦法律要求贷方(Lender)应披露所有贷款费用(Loan Cost),如估价费(Appraisal Fees)、贷方律师费(Lender’s Attorney Fees)、托管费(Escrow Fees)、贷方服务费(Services Fees)、贷款利率(Mortgage Interest Rate)等。根据联邦诚信贷款法案(Federal Truth in Lending Act),所有的贷款公司或机构必须统一采用一致的计算方法来披露贷款费用以利于消费者比较。固之,贷款利率必须按APR(Annual Percentage Rate)形式通告贷款人(Borrower)。

此外,联邦平等信用机会法案(Federal Equal Credit Opportunity)严禁贷款中德种族、宗教、肤色、国别、性别、婚姻状态以及是否接受公共资助资金等方面的歧视。

Q:我正在买房,但我现在住房还没有卖出,有什么办法我可以先从现住房上借款来购新房?
A:有两种办法:
一是Home Equity Loan(房屋净值贷款)。如果你有房屋净值信用额度(Home Equity Line of Credit 简称 HELOC),你也可以直接从中取钱。
二是用Bridge Loan,但注意通常Bridge Loan的利率较高。

Q:请解释固定利率贷款(fixed-rate Loan)
A:固定利率贷款,顾名思义就是贷款利率在贷款期间(通常是15年,20年或30年)固定不变。但每月偿还贷款的本金和利息部分却是变化的。通常在贷款初期,偿还利息较多,因此,年终报税可抵扣部分也较多。

Q:什么是变化利率贷款(Adjustable Rate Loan)?
A:变化利率贷款因贷方变化利率,或还贷金额或还贷时间不同而有几种:
1、变化利率贷款(ARM):这类贷款通常提供前几年较低的固定利率,然后利率会随著指数(通常是一年期财政债券Lender而变,但同时贷方(T-bill Rate)限定最高变化额度(CAP)。有的贷款也限定最低变化额度(Floor)。
2、可转换ARM(Convertible ARM):这类贷款通常允许贷款人(Borrower)将变化利率贷款转换成一定时限内的固定利率贷款。例如前5年每年利率固定。
3、可重新协定利率贷款(Renegotiable Rate Mortgage或Rollover):这类贷款通常固定前几年的利率和月付数额,然后允许贷款人重新协商利率。
4、渐进付款贷款(Graduated Payment Mortgage或GPM):这类贷款的头两年付款较低,但在第5-10年或逐渐调升。
5、共享升值贷款(Shared-Appreciation Mortgage):这类贷款提供低于市场的利率,但同时贷方共享房屋升值,在卖房时或在协议时间借款人必须付给贷方升值共享部分。

Q:什么是气球贷款(Balloon Loan)?
A:气球贷款要求贷款人在一定时间内(通常是3年、5年或7年)全部付清贷款余额。这类贷款的利率可固定或变化。

Q:什么是超额贷款(Jumbo Loan)?
A:超额贷款是指贷款数额超过Fannie Mac和Freddie Mac允许的额度,如截止2004年1月1日该额度为$333,700.00,超额贷款的利率通常要高于其它贷款。

Q:什么是可转让贷款(Assumable Mortgage)?
A:可转让贷款允许借款人将贷款转让给下一个买主。绝大多数贷款通常是“卖房即付清”(Due-on-Sale)贷款,只有少数贷方提供可转让贷款。值得注意的是,可转让贷款的利率通常不是原贷款利率,并且贷方会收取转让费用。

Q:什么是提前付清罚款(Prepayment Penalty)?
A:提前付清罚款在多数州是非常受到限制甚至是不合法的,但贷方规定贷款的前几年提前付清罚款完全可能。通常罚款额在贷款的1-2%。

Q:房屋过户时,房契(Deed)会给谁?
A:在所谓的Title State,如纽约州,房契由贷款银行保管直到还清贷款。但在所谓的Lien State,如新泽西,房契交给买方。

Q:过户时,贷款公司说贷款已经卖给别的银行,这是怎么回事?
A:大多数贷款在过户后转卖给互助基金(Mutual Fund)或保险公司,而贷款公司只是充当贷款中间服务者,负责处理每月还款,房地产税等。按照1990年国家可支付住房法案(National Affordable Housing Act of 1990),贷方(Lender)须:
1、在贷款转卖生效日之前至少15天内通知贷款人。
2、通知书上须注明新的贷款机构的名字及地址,生效日期,第一次付款变更日期以及免费电话。
3、贷款条件不可变。
4、提供借款人60天应变时间,这期间,不可加收迟付罚款。

Q:什么是托收帐户(Escrow Account)?
A:托收帐户是贷方为你支付地税、房屋保险而专门设立的独立帐户。通常在过户时,贷方会要求托收1-3个月的地税和房屋保险。托收帐户不付利息。联邦房地产过户程序法案(The Real Estate Settlement Procedures Act)对托收帐户有严格限制。根据这一法案,银行可征收的托收金额计算相当复杂,但粗略讲,应以不超过2个月的托收项目为宜。

Q:房屋净值贷款(Home Equity Loan)和房屋第二贷款(Second Loan)有何差别?
A:两者相同的是利息都可扣税(Tax Deductible)并且都有房屋抵押。不同的是第二贷款是定期固定利率贷款而净值贷款通常是变动利率。

Q:FHA和VA贷款的重新贷款(Refinance)与其它重新贷款有何不同?
A:FHA/VA的重新贷款称为FHA Streamline Refinancing,不要求房屋估价,工作确认(Employment Verification)。

Q:重新贷款时所付的点数(Points)是否可抵税?
A:可以,但不是全部。点数必须按贷款年限逐年扣除。如你付$3000.00点数贷30年期贷款,每年可抵税的点数为$100,但同时应注意,如果你付了点数同时你又用重新贷款所得来做房屋装修(Home Improvement),你可在当年报税时多些抵税。例如今年你贷款$100,000,15年期。你付了$2000,00(2个点数)。你又用贷款所得中的$25000来装修厨房,这样,你可在今年的报税中抵税$500($2000的25%),剩下的$1500再分为15分,即每年还可抵税$100。

Q:买方过户费用(Closing Cost)通常有哪些?
A:主要有:
*(Attorney’s Fee)律师费
* (Survey Fee)勘查费
* (Title Fee) 产权保险费
*(Home Inspection Fee)房检费
*(Appraisal Fee)房屋估价费
*(Recording Fee)登记费
*(Property Tax Adjustment)地税调整
*(Condo Association Fee)房管协会费
*(Bank Charges)贷款费用

Q:卖方过户时有哪些过户费?
A:主要有:
* (Attorney’s Fee)律师费
*(Realtor’s Commission)经纪人费
*(Realty Transfer Fee)房产交易税
*(Recording Fee)登记费
*(Repair Credit)修理费
*(Condo Association Fee)房管协会费
* (Property Tax Adjustment)地税调整

Q:我和女朋友一起买房,还没有准备结婚,我们之间的产权形式怎样才好?
A:各州不同,但主要有几种形式:
1、联权共有(Joint Tenants)并有权继承。
2、完全共有(Tenants by the Entirety),其特点是只适用于夫妻并保护继承的夫妻一方免受过世一方债务纠缠。
3、普通共有(Tenants in Common)。特点是双方不一定拥有相等的产权(Equal or Unequal)。
4、有限责任公司或合伴(Limited Liability Company or Partnership)。
至于哪一种合适你的情况需由律师判定。

Q:房地产知识问答――什么是美国房地产税?购买美国房产后,是不是每年都需要交纳房产税?
A:美国房产税(Real Estate Tax or Property Tax)顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。美国的房地产税是由各地方政府征收,而不是美国联邦来征收。因此各州税率不一,高低不等,多数是房子价值的1-1.8%之间。但如果是投资土地,地税则要低许多。
房地产税一般按年计,房价越贵,房产税越高。一般讲,房地产税是用于市政、县郡、学区、社区大学及其它政府机构。房地产税属联邦个人所得报税扣税项目,也可用于抵扣州所得税扣税项目,但各州规定不一。

Q:美国房地产名词解释:Short Sale
A:房屋的Short Sale可以理解为“亏损出售”。也就是说,房主欠的贷款远比房屋的价值要多。例如:房主欠款$50万﹐可房子只值$30万。贷款银行是房屋的实际拥有方﹐因此银行同不同意Short Sale是出售过程中的关键。
银行同不同意Short Sale,同意什么价钱卖,有时要等几个月才会有消息。因为银行会考虑几个因素,首先当然是屋主的信用状况,包括有没有其他担保人可以首先求偿,还要了解屋主无法偿还的原因是什么。例如:被裁员,离婚,疾病等等不可预见的事件,可能屋主还是有心要维护自己的信用,那银行的风险或许较小。如果财务危机来自不当投机,那么银行的风险就很大。

Q:美国房地产名词解释:什么叫Escrow
A:Escrow 是英美法系中一个民商法范畴的法律名词,它的基本涵义是指由第三人保存、待条件成就后交付受让人的契据。由于它在经贸活动中具有增进当事人之间的信任、保障合同履行的功能,因而被广泛采用,而且无论其内涵抑或外延均得到很大的扩展,被赋予新的法律特征,成为一项法律制度,其核心内容为:债务人或出让人或承诺人将书面文件、契据、钱款、证券或其它财产交给独立的第三人(通常也称作Escrow代理人,下文简称第三人)保管,当约定的条件成就时或者法律事件发生时,由该第三人将其保管之书面文件、契据、钱款、证券或其它财产交给债权人或受让人或受诺人。据此,我们知道,只有约定的条件成就时,如文件已签署或钱款已支付或货物已交付等,或者约定的法律事件发生时,如某人死亡或丧失行为能力等,第三人才能将其保管的书面文件、契据、钱款、证券或其它财产交给指定的债权人或受让人或受诺人,否则应返还给本人。
在美国的房产交易过程中,Escrow公司的角色是保障买卖双方的利益都得到最大限度的保障。值得一提的是,美国并不是所有的州的房产买卖都要经过Escrow公司,但在加州,Escrow公司是被要求必须使用的。

Q:美国房地产名词解释:Foreclosure
A:Foreclosure 指的是“丧失抵押品赎回权”
贷款买房的人在还清贷款以前,房子是属于放贷者的,一般情况下是银行。如果借贷者不能按合同约定按期供款,并且超过了法庭规定的赎回期限,放贷者就可取消房主的赎回权,将房产拍卖,以取得贷款。整个Foreclosure过程有三个阶段:
●第一阶段称为Pre-foreclosure
房主只要拖欠一次贷款,银行就可在法院备案,发出欠款通知(Notice of Delinquent)警告房主。经过三至六个月,房主仍拖欠贷款,银行就会发出违约通知 NOD(Notice of Default)。
●第二阶段称为Foreclosure
在发出违约通知(Notice of Default)二个月后,房主既没有卖掉房子又还不出贷款,银行就会发出拍卖通知(Trust Deed Sale)。一般在通知发出21天后进行公开拍卖。既是在法院拍卖,买者必须用现金来买,不能贷款,而且没有产权保险。在目前的经济环境下买这种房子风险比较大。因为转手马上卖掉的机会不大。买者没有机会检查房子,对房子有无其他债主或是否欠税等一无所知,却要当场拍板。房子过户后,银行不再负任何责任,买者自己担当所有的风险。所以,除非您有本事在拍卖前清楚了解房子状况和债务情况,否则最好避免买法院拍卖房。在美国各州有各州的法律,所以规则不一,例如,在加州一般银行给屋主110天去的偿还贷款。
●第三阶段称为 Post-foreclosure
如果拍卖不成,银行只能把房产收为己有,然后把它投放到普通的房产市场。这类房子叫银行回收屋或银行屋,英文叫REO(Real Estate Owned),其交易过程与一般售屋过程一样。经纪人可以帮助您寻找REO 房。买REO房没有short sale 的麻烦和不肯定,也没有拍卖房那么大的风险。
目前整个Los Angeles County落山矶县每天平均有200-300个NOD(Notice of Default)房子。

Q:美国房地产名词解释: 买卖房子的过户费用(Closing Cost) 通常有哪些?
A:
●买方过户费用(Closing Cost) 通常有:
(Escrow Fee) 过户公司费
(Survey Fee) 勘查费
(Title Fee) 产权保险费
(Home Inspection Free) 费房检费
(Appraisal Fee) 房屋估价
(Recording Fee) 登记费
(Property Tax Adjustment) 地税调整
(Condo Association Fee) 房管协会费
(Bank Charges) 贷款费用
●卖方过户时的费
(Escrow Fee) 过户公司费
(Realtor’s Commission) 经纪人费
(Realty Transfer Fee) 房产交易税
(Recording Fee) 登记费
(Repair Credit) 修理费
(Condo Association Fee) 房管协会费
(Property Tax Adjustment) 地税调整

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美国房屋贷款和找Broker的经验

首先,要知道你的信用分数。如果夫妻买房,可以用最好分数的人(如果这个人的收入够付mortgage,一般要求是收入的4倍)。信用分数不好,要查清原因,每个人可以免费从3大评级机构每年索取一份免费的信用报告,如发现错误的信息,要及时电话通知纠正。信用卡最早的要保留,不用用超过70%的credit line。提高信用分数的方法有很多,更多可以搜索。

其次,最好有20%的downpay,这样不用付mortgage insurance (不是房屋insurance)。如果没有20%并差的不多,尽量凑20%,比如从401k借,broker rebate,seller closing help等。如果远远不够20%,考虑FHA。目前mortgage insurance 比较高,不建议用。

然后,就是shop rates。尽量在一个星期内,给4个以上的broker电话,选出至少2个rate不错的。一定要GFE (good faith estimate)。看看lender收费是否合理。一般lender所有的charge不应该超过$900。

下面就开始watch rate,一旦rate好,就要锁定。一般最长锁定3个月,但是建议不用,因为锁的越长,费用(或是rate)就越高。比如今天能拿到4.75%锁4周,锁3各月可能要4.875%。很多trick在这里,最大的一个就是现在多数无良broker用的,先告诉你锁一个很好的rate,其实并没锁,等到closing当天,如果rate比那个rate低,他就拿yield spread premium;如果closing当天的rate高,他就借口不能做或者让你做那个高的rate。新的立法从明年开始,希望控制一下这些伎俩。目前没有特别好的建议,除了使用reference。

大家经常会听到rate vs。APR,and point vs。fee。rate就是贷款利息,这个rate决定你的每个月payment,而apr是法律规定必须告示的一个数字,假设你按规定还清贷款,加上closing cost,相当的利息,所以一般都比rate 高,你的费用越高,apr和rate的difference越大。 point是你付钱降低贷款利息,比如今天贷款利息4.75%,你付一个point,利息降到4.5%。fee是指你付给lender的费用。point可以抵税,而fee不能。

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美国买房子,如何选agent

选agent的一点粗浅看法

我们看房子的时候前前后后试了4-5个agent,LD一开始就比较倾向于中国人,觉得沟通上面更方便一点。我们当时是first time home buyer,没有经验,他觉得中国人能比较耐心。我无所谓,在网上找了两个美国人的agent。

总体来讲,不管是中国agent还是美国agent,首要的条件就是:对地区,学区,价格一定要非常熟悉。一个再nice的agent,不了解行情时不行的。interview agent的时候,可以问他以前有什么selling listing,有过多少buyer agent的cases。看看他的list基本就知道他的根据地在哪里了。那些到处打游击的agent,我觉得不是很好。

其他,我觉得agent不忙是不可能的,但是约着看房子,看document,一定不能有不耐烦或者时间很紧张。回复电话问题也不能太慢了。然后就是看沟通了,就像任何人,一个nice的agent也许跟你谈不来,虽然是business relationship,我们见过一个agent,自来熟得跟我们讲一些他自己觉得可笑的笑话,我觉得不喜欢,那我觉得既然是business,可以适当风趣,但是还是应该以business为主。 说远了,反正就是找一个不招你讨厌的agent,每个人的看法也不一样。agent 也就是一个sales person。他在推销自己的同时也要能够推销client的offer,所以感觉上一定要是一个能让seller 和buyer 都觉得可信的,说话得体的sales person。

本着上面几个原则,我们最后选了的一个中国的agent。事实上,他并不是我们见过的最好的agent,但是当时应该是我们很满意的一个buyer agent。

我们在买房子以后又一次邻居买房子,我们跑到open house里面去看,我非常的喜欢她的seller agent,我觉得非常aggressive但是一点不让人觉得不舒服。当时跟LD说将来买房子就找这个agent。回来上CB网站上看看,这个agent一年至少卖二三十栋房子,做sales也是有天分的。

最后在中国agent 和美国agent的较量中,我们决定中国agent的原因是房子价格。中国人一般对价格,房贷等比美国人要更精打细算一点。对于学区,一些风水上的讲究也理解得多一些。这个在加州没有办法。中国人太多了,即便我们自己不讲,也要担心将来房子好不好卖。我们就看到过一个房子,因为路冲,比邻居便宜6% 还卖不掉。

找agent,我们当时就是朋友介绍,网上看,网上有一些website,比如home.com之类signup以后都会有realtor 主动联系。另外就是当地报纸也会有agent自己的广告。

那在决定了地区以后,就可以找一些在这个地区做的熟的agent。然后可以约了去看看房子,谈谈。谈得好了可以试着出offer。也许在很多地方出了offer 就被accept了,我们当时是绝对没有碰到的。最后选定了2个agent,在两个不同的小区看。其中的美国人最后被我们pass掉了,一个原因是上面说了,另外一个原因是我觉得他对价格把握不是很好。

基本上能想到的就这些啦,归根到底一句话,market research要自己做,因为最后的主意要自己拿。现在internet 资讯这么发达,什么房子出来,mlslisting上面都有,最主要要知道自己要什么地区,什么样的结构可以接受,什么样的不行。agent的知识可以 help avoid lemon house。房价也是要自己心里有数。一定要自己心里做好决定是不是可以多出几千块钱哪下来,还是如果错过了也不可惜。agent一般都会尊重client的意见,适当的作些提醒。

最后一点是,如果被bidding冲昏了头,一下子出高价格,要当机立断make decision out。反正再加州三天之内好像都还可以反悔。越早作决定对大家的伤害都小。毕竟房子是自己住,一定要找到称心得。

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在美国如何提高信用积分

在美国21年,买过四次房子,贷过四次款,只听贷款员说我的信用分(Credit Score)很好(Excellent),不知道为什么,居然从未问过贷款员我的信用分到底是多少。2005年给儿子用现金买车,销售员说他要查一下我的信用分。我问现金买车为什么要查信用分,他说是规定。查完回来说,我从来没见过这么高的信用分。我问是多少,他说831。我听了并不欣喜若狂,因为我这人是完美主义者,考试总是想拿满分,831不是信用分的满分,满分是850。

2008年初去上贷款员课,几次交谈老师就知道我的个性,一再跟我开玩笑,75分就可以通过考试拿贷款员执照,信用分740分就可以拿到最好贷款利率,不必要追求满分。但江山易改本性难移,我还是考了92分。因为我的信用分高,所以老师讲怎样提高信用分时,并没有特别在意,觉得跟我没关系。最近为了一位客户,我才仔细研究了信用分的作用,影响因素和改善信用分的方法。

信用体现了一个人偿还债务的能力和愿望。贷款公司更愿意把钱借给讲信用的人,但信用很难定量。有一家公司发明了一种计算信用分的方法,所以信用分就用这家公司的名字命名(Fair Isaac Corporation,FICO)。美国三大信用分局(Equifax, Experian and TransUnion Credit Bureaus)都用FICO的方法来计算信用分。因为这三个局在不同的地方,得到的信息不尽相同,所以对同一个人,三个局会得出三个不同的分数。贷款公司会去掉一个最高分,去掉一个最低分,用中间的分数。两个人一起贷款,如果一个人收入高出另一个人很多,就用收入高的人的信用分,如果两个人的收入差不多,就用较低的信用分。

贷款额上限是由贷款人的经济状况决定的,能不能贷到款或利率好坏是由贷款人的信用分决定的。信用分低于660很难贷到一般性贷款(Conventional Loan)。联邦政府房管局保险贷款(FHA)和美国退伍军人贷款(VA)最低信用分是600。信用分越高,利率越好,信用分每提高20分,利率可下降 0.5到0.75。但740以上利率都是一样。贷款公司这样做的原因是,向信用分低的人贷款风险较高,所以要多收一些利息。这也是美国富人越来越富,穷人越来越穷的原因之一。

怎样才能提高信用分呢?让我们来看看信用分的影响因素和所占比重。

过去付款情况(Past Payment Performance)35%;

信用卡使用(Credit Utilization)30%;

信用史(Credit History)15%;

信用种类(Types of Credit in Use)10%;

信用查询(Inquiries)10%。

因为过去付款情况所占比重最大,所以你只要按时付各种账单,信用分就不会差。信用报告会看24个月的还款情况。欠款不付超过30天就会影响信用分,欠款时间越长,对信用分影响越大。如果90到120天不还,债主会关闭账户,叫要债公司来讨债,这对信用分影响特别坏。我之所以信用分高,是因为我总是提前付我所有的账单。能自动付款的,就自动付款。

信用卡使用所占比重也不小。如果你能像我一样每月把信用卡的余额全部付清,信用分一定会高。万一你有信用卡余额不能付清,如果自已有生意,可以申请商用信用卡(Business Credit Card),把私人信用卡的余额全部转到商用信用卡去,因为90%以上的商用信用卡不会算到私人信用分上。如果你不能申请商用信用卡,要设法把私人信用卡的余额限制在30%以内。如果你有三张信用卡,每张卡的限额是一万,总限额就是三万,那你的欠款余额最好不要超过九千。在贷款之前最好不要取消你的信用卡。假如你取消一张还剩两张,你的信用卡限额就变成了两万,九千的欠款就变成了45%,这样会降低你的信用分。

信用史越长越好,所以不要把你时间最长的信用卡取消掉。贷款前不要新开很多信用卡账户,这样会减短你的平均账户年龄,对信用分有负面影响。有些人喜欢在各个商店开信用卡,因为开户那天能得到10%的折扣。这样做会减短你信用卡的平均年龄,减低你的信用分。万一因为卡太多,忘了按期付,不但罚款部分会超过你的10%折扣,还会进一步损坏你的信用分。我的做法是商店里发的信用卡一概不要。新移民或加拿大来的人可能没有美国信用分,即使有,也可能低于他们应该有的分数,因为他们没有足够长的信用史。

有的书上说有各种不同的信用账户对信用分有好处,比如买车不用现金去贷款。我的亲身经历证明这种观点是错误的。我从来没有贷款买过车,也从来没有为了建立信用而借钱。刚来美国时是留学生,钱不多就买旧车,没有钱就不买东西,刷卡是为了方便和积点,信用卡每月一定按时全部付清。

我亲耳听到一位经纪人对她的客户说,我不敢查你的信用分,因为每查一次就要掉几分。这个经纪人如果参加考试的话,这个题就答错了。实际上信用查询部分衡量的是你想贷几个款。如果只贷一个款,在申请贷款时找不同的贷款公司问利率,不管几家贷款公司在同一时间内查了你的信用,只算成一次查询。为了防止误算,最好把一次贷款的申请在14天内完成。买车也是一样,到几家车店去看车,车店都去查了你的信用分,只算做一次查询。但如果申请信用卡,每查询一次算一次。其它的查询不影响信用分,比如雇主,公司促销,自已查自己的信用分等等。

有一个网站(www.annualcreditreport.com)允许每人每年免费向三家信用局各查一次信用报告,但报告上没有信用分。如果你想要分数,每家信用局还要收七块多钱。印出你的信用报告后,要仔细察看有没有对你不利的错误,比如你明明没有迟付,却给你记了一笔,有的坏记录根本不是你的,等等。你要跟有关方面交涉,看如何纠正。一般要30天到三个月才能纠正。我在写这篇文章前到这家网站查了我的信用分,是806,比2005年减少了25分。我仔细察看了信用报告全文,没有找到一条与我不利的计录,那么信用分为什么减少了呢?我分析的结论是,2005年我没有任何贷款,不欠任何账。2007年8月我买了新房,贷了是我最大限度的贷款,现在贷款余额基本上是100%(因为第一年的还款主要是还利息)。这就是我信用分减少的原因。

还有一个网站可以估计你的信用分范围(www.bankrate.com/brm/fico/calc.asp)。进去以后要你回答十个与信用分有关的问题,最后给你一个信用分范围。我试了一下,得到的范围是770-820,还算接近。这个网站的好处是你可以试着改变对问题的答案,如果信用分范围提高了,那你照着能得高分的答案去做,信用分一定会提高。需要注意的是,在申请贷款的前几个月最好不要乱试,弄不好弄巧成拙,得不偿失。

来源:投资全方位

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为什么中国人到美国买房地产要谨慎?

中国人一向对不动产投资情有独钟。但到美国“炒房”可是需要三思而后行。在美国,买房是件大事,更是件非常复杂的事。价格、位置、社区、买卖时机及交易程序都是学问。在加州州立大学任教的马女士说,她为在洛杉矶附近购买到一栋满意的房屋已奔波了半年,一直没能如愿。质量好、地段好、价格又合理的房子,总会有好几个人同时竞价。

记者的朋友方先生在斯坦福大学附近工作。去年8月,他在湾区买了一套两层的Townhouse(联排别墅),当时售价60万美元。金融危机爆发后,加州平均房价下降不少,但他所在的地区降幅并不高,也没人急着要卖房,原因就是该地区拥有湾区最好的高中,社区环境也很好,大部分住户是中产阶级。

至于说到教育投资,美国人的名校情结恐怕比中国人浓。马里兰州蒙哥马利郡拥有多所美国排名前100位的高中。这些学校周围的房屋价格从未降过,包括租金。那里的地产代理商说,这些区域的房屋自去年9月以来未曾看到降价。

在谈到中国人对美国房产的热情时,美国印第安纳州房地产经纪人汤姆说,来美购房应注意以下几点:

一、如果购房是出于投资的目的,这并非是一个好选择。在美国这样一个成熟的资本主义体系里,期望房产投资的回报率长期高于市场平均值,是不太现实的。如果坚持投资房地产,每月的租金收入要足够支付房产的所有开支,这包括贷款利率、过户手续费、房产税、其他杂费、房产空置率、维修费用以及该处房产对房主所得税的影响等等。

二、不管购房是投资还是自住,都应该注意避免只图便宜而匆忙购房。目前价格较便宜的房屋是由银行拍卖的房屋以及老旧房屋,质量较差,不投入巨额费用装修就无法居住。美国政府对房屋的使用年限有严格规定,房屋每年有折旧率。如果买了旧屋,购房者最后不得不为旧屋翻修,投入的钱跟购房的钱差不了多少。

三、美国房价下跌幅度较大的地区大都比较偏远,或治安和环境较差。好的社区房价下跌幅度不大。

四、买房不易养房更难。在美国购房需要每年交付不菲的房产税,地段越好的房屋地税越高,金额占房价总值的1%至6%不等。例如在洛杉矶某个富人区,一幢180多万美元的住房,每年要交付的地产税是两万多。此外,在有些州,当地政府每年都会来给房屋重新估价,然后根据估价调整地税。如果去年买来的房屋是 50万美元,但政府今年估价是60万美元,房主就得根据新的估价付更多地税。

五、如果购买小区集中管理的住房,每个月还要缴纳物业管理费。比如在洛杉矶一个中产阶级小区,每月的物业管理费大约在150美元左右。

如果中国人买了美国房,自己并不住,转租给其他人,那社区就很重要了。买了便宜房,但社区都是还不起钱的穷人。他们“租”了之后,可能会不按时支付租金,一些人甚至强行“白住”。所以,如果在美国没朋友帮忙,就要请中介帮忙。通常房子的卖方也会请中介协调,佣金是成交额的6%。买方与卖方的中介各分得 3%。

如果买了房子,因种种原因不到3年就得卖。那么,出售又会是件令人头疼的事。这个房子必须3年内上涨至少6%才算保值,因为中介手续费就是6%了。记者的朋友金先生在西雅图做工程师,2007年底买了一栋总价40万美元的房子,2008年,他被派回中国工作。临行前,车子、家具都处理掉了,唯独这个最大的家伙卖不掉,除非以低于购买价出售。金先生最终决定把房子租出去,虽然实际收到的租金比支付银行的月供还少几百美元,但也无可奈何。

有人说,对不明真相的中国人来说,与其说美国房产是一块人人争食的蛋糕,不如说是一口看不见底的深井。

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