当前在线人数12436
首页 - 博客首页 - HK Fund - 图片阅读 [博客首页] [首页]
美国地产市场交易活跃,转手炒房率创9年新高
作者:HKFund
发表时间:2019-07-01
更新时间:2019-07-01
浏览:211次
评论:0篇
地址:142.
::: 栏目 :::

前言:
根据美国房地产数据供应商ATTOM Data Solutions的最新数据,2019年第一季度,在美国有总
计49,059个单户家庭或公寓被转手销售。这些被转售卖的房产,占全美住房类地产销售总额的
7.2%,高于2018年第四季度的5.9%和去年同期的6.7%,达到自2010年以来全美最高的炒房
率……


什么是“美式炒房”?英文称Flipping House,简而言之,就是投资者用低价买入设备情况较差的
房屋,通过翻修、整修以及装潢等一系列修缮,再转手卖出而获利的房地产投资行为。
一般来说,最终获利的来源有两部分:
1. 不断上涨的房地产市场所带来的房屋本身的增值;
2. 或者来自於翻修之後,因为房屋结构性和功能性的改善,而产生的增值;
当出售的房子能够两者兼顾的时候,投资者就可以可获得更大收益。

根据ATTOM Data Solutions的数据,目前,全美138个大城市中,有85个(占62%)在2019年
第一季度的房屋翻转率,达到同比增长,其中排名前十的城市有:
• 乔治亚州哥伦布(增长83%);
• 北卡罗来纳州罗利(增长73%);
• 北卡罗来纳州夏洛特(增长65%);
• 德克萨斯州爱丁堡(增长55%);
• 威斯康星州密尔沃基(增长49%)。
• 德克萨斯州圣安东尼奥市(增长47%);
• 得克萨斯州休斯顿(增长41%);
• 佐治亚州亚特兰大(增长38%);
• 宾夕法尼亚州匹兹堡(增长36%);
• 明尼苏达州明尼阿波利斯(增长33%)。
同时,在2019年第一季度,全美购买翻新旧房的交易额也到上升到64亿美元(折合443亿人民
币),比2018年第一季度的47亿美元增长了35%,达到2007年以来的最高水平 – 是12年以来的
最高水平。

(图片来源:美国2019年第一季度翻新转手率再创新高;ATTOM Data Solutions)


——— 收益丰厚,回报率超一倍
为什么在美国,这种依靠旧房翻新进行的“炒房”那么受人欢迎?

(图片来源:美国2019年第一季度翻新转手收益情况;ATTOM Data Solutions)

举个例子,根据目前的数据:
宾夕法尼亚州的匹兹堡市收益率达到131.2%,密歇根州州弗林特市127.6%,路易斯安那州的什
里夫波特112.5%,以及宾夕法尼亚州斯克兰顿112.0%, 和田纳西州诺克斯维尔105.0%,这些城
市的地产翻新转手,回报率竟能达到1倍之多!
另外,由于美国人普遍不像亚洲人那样注重存款和节约,因此,许多美国人直到65岁退休,都
是“月光族”,这也就造就了美国按揭抵押贷款(mortgage)的违约率比较高。因为许多借贷人在
没有换完按揭抵押贷款的过程中就违约了,因此发放贷款的银行往往会将进行抵押的地产回收,
然后在当地政府举行的地产拍卖会上拍卖 – 这个过程叫做止赎法拍(Foreclosure)。
在美国,从止赎法拍到翻新,再到转手,一整个产业链已经非常成熟,这也是美国人酷爱这种“炒
房”模式的原因。

——— 炒房也有隐患
面对如此高收益,正在阅读的您,大概都跃跃欲试了吧?但是开始投资前,也需要三思而后行!
美国成屋翻新转手虽然周期短、收益高,但其中也不乏投资风险,让我们就来看看哪些因素,需
要我们仔细斟酌!

1. 炒房需要大量短期资金
如果开始炒,你的资金一压可能就是一年。根据今年的数据,美国现在“炒房”转手的平均时间
已经提高到180天 – 也就是半年。
如果你指着这些钱过日子,那你就不适合做这样的投资了。所以说炒房,一定要用闲钱操作,好
比说,你已经做好心理准备,把炒房作为长期投资,将资金锁定。
假使你懂得利用金融杠杆去撬动这块蛋糕,你也要意识到,传统商业银行一般只向贷款者提供长
期的按揭抵押贷款(10到30年),对于短期的炒房人,仅能获得一定数额限制的一年期贷款,而
且银行放贷要求严格。同时,美国的商业银行往往规定,人均贷款的房屋不可超过10个,但是如
果是职业“炒房人”,一般都同时处理10个以上项目,因此仍需许多其他途径进行融资。
面对这样的风险,一般在倒弄第一套转手房的时候,最好是用你自己的闲钱进行投资,而不是
借来的钱,以免“丢了西瓜,捡了芝麻”。


2. 需要专业知识和尽职调查
如果想要获得更高的利润,“炒房人”购入旧屋的价格就必须远低于市场价格,很多时候需要敢
于购入那些情况较差的房屋,或者是银行止赎法拍中不被人看好的“冷房”。
这样一来,假设你缺乏专业房地产开发和建筑知识,在购买前也没做足尽职调查,就会使得买房
成为赌注,产生诸多不确定的成本。比方说,破旧的地基、陈旧的排水渠,或者是美国70年代以
前建造的老房子里,常用石棉作为隔热材料等等,此类重大问题一旦发生,就会蚕食你的投资收
益空间。
如果你是新手,也许就要在经过几次尝试积累了经验、建立起队伍后,才能开始赚钱,熟悉翻新
转手的“套路”。任何对房地产实战方面的不是熟悉,都可能会导致你的决策判断和最终的结果,
存在巨大差异。



3. 需要全职投入,或是寻找经验丰富的协作者
炒房,许多时候就要面对翻修,而翻修是是一件费时费力的工作。对于许多陈旧的房屋来说,翻
新过程需要90天乃至180天的时间,而且常常每天耗时8小时左右。
如果你没有准备好全职投入,也不打算请经验丰富的项目协作者,就别轻易进行“炒房”。因为装
修需要人力投入,假若做墙面、电工或铺地板的工人遇到紧急情况,或者排污管道排布的工期延
误,隐性的时间成本和人力成本都会导致总成本增加,利润空间的减小。

在进行投资前,你一定要给出大量时间和精力,并做好充分思想准备。项目执行过程中,还需
合理调配进度,处理好与供应商以及装修团队等诸多方面的关系,这样才能在保质保量的同时,
在计划时间和预算内去完成整个工程。应该来说,即使在市场前景一片看好的情况下,旧房的翻
新也不是一个简单的工程。

4. 了解房地产市场,把握市场变化
在你具备了上述的资历后,炒房时还需要把握最后一个要点 – 抓住市场变化。虽然不及股票市
场给人随时“上上下下的享受”,美国的房地产市场仍是瞬息万变的。因此,决定何时出手,是决
定利润大小,甚至是投资成败的关键!
只有充分了解当地本土的房地产市场,抓准时机,并且找到合适的目标房源以及最佳的地段,
才能使你。



参考资料:

U.S. Home Flipping Rate Reaches a Nine-Year High in Q1 2019
https://www.attomdata.com/news/market-trends/flipping/q1-2019-home-flipping-report/

Home flipping is at highest rate in nearly a decade: report
https://therealdeal.com/national/2019/06/06/home-flipping-is-at-highest-rate-in-nearly-a-
decade-report/

5 Mistakes That Can Make House Flipping a Flop
https://www.investopedia.com/articles/mortgages-real-estate/08/house-flip.asp

How to flip a house: A step-by-step guide
https://www.lendinghome.com/blog/how-to-flip-a-house-in-8-steps/

[上一篇] [下一篇] [发表评论] [写信问候] [收藏] [举报] 
 
暂无评论
 
用户名: 密码:
发表评论
评论:
[返回顶部] [刷新]  [给HKFund写信]  [HK Fund首页] [博客首页] [BBS 未名空间站]
 
Site Map - Contact Us - Terms and Conditions - Privacy Policy

版权所有BBS 未名空间站(mitbbs.com) since 1996