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档案日期:20190701000000 ~ 20190801000000


2019-07-26 17:08:43

主题: 几美元投地产?一文了解REITs
文章摘要:
“虽然房市获利颇丰,但是我还是买不起房”,想要投资优质地产又苦无门路,REITs了解一下……

文章主体:
 “房价又涨了!” 不仅在中国,随着2008年金融海啸的结束,这些年地产在全球范围内的表现都非常强劲。
“虽然房市获利颇丰,但是我还是买不起房”,看着一线大都市的房价都在噌噌噌地上涨,许多想要投资房地产的人,深感有心无力,不得不被拦在投资门槛之外…… 

(图片来源:全球住房观察-Global Housing Watch; IMF国际货币基金组织)

那么假设说,有一种投资,仅需几美元,就能做大型地产的“房东”,而且还能从跨国公司那里赚取房租,坐收高额的投资收益,这样的机会,它真的存在吗?
是的,它叫“REITs”,英文全称Real Estate Investment Trusts,中文名叫房地产信托基金,是一种在美国早已成熟的、独特的地产投资方式。举例来说,美国去年收益率最高的REIT,它每份价格仅98美分,折合人民币也就6块8,但是,它的年化收益率居然达到了30.61%!紧随其后的其他基金,每份价格也都不超过15美元,且收益率均超过10%!


(图片来源:2018-2019年美国REITs最佳表现名单,收益率最高的基金为CBL;红利网-Dividend.com)

低门槛,高收益,流动性强,REITs竟有如此神奇?











许多刚刚接触投资理财的朋友,也许还不是非常清楚,在进行一项投资决策的时候,往往需要考虑四大维度:
投资门槛、安全性、收益水平、以及流动性。
而REITs - 房地产信托基金,则恰如其分地满足了四个维度上的投资需求。


低门槛
就如其名,房地产信托基金是以基金的方式进行销售的理财产品。什么是基金?它是一种集合小型投资者资金汇成资金池,再使用大额资金池进行投资的资产管理公司。正是这样积少成多的方式,使得REITs的投资门槛非常低,又能够网罗众多投资者的力量,参与千万级乃至亿万级别商业地产项目的投资。




安全性
REITs的资金一般只投资能够产生现金收入的地产项目,诸如租赁公寓、酒店、商场、办公室等,因此投资者不会承担因为地产未被售出而导致的项目资金困难的风险。除此以外,REITs投资地产的方式有两种:
投资地产项目公司的股权(Equity)或直接收购资产,享受股息红利,这种REIT,往往被我们称为:权益型地产信托基金(Equity REIT);

向地产项目公司发放按揭抵押贷款(Mortgage),享受利息,这类REIT,往往被我们称为:按揭抵押类地产信托基金(Mortgage REIT);



如果一家REIT投资股权,那么REIT对投资的地产享有一定的产权/所有权,当地产项目难以继续产生可靠的现金时,也可考虑将地产售出,将地产增值的部分变现;
假设一家REIT发放贷款,那么REIT基金公司与地产项目公司之间,将会产生由美国法律保护的债务关系,在地产公司项目遇到资不抵债或破产的情况下,对抵押品(往往是地产本身),进行合理的索偿。
此外,也存在同时投资股权与发放贷款的混合型房地产投资信托基金(Hybrid REITs),更好地通过多样化的方法,分散基金的风险。

高收益
那么,相比较其他许多投资形式,REITs又是如何做到高收益的呢?这要归结于促进REITs发展的美国法律法规的环境。根据美国国内税收法规(Internal Revenue Code)中子章节M(Subchapter M)的指导方针,REIT基金公司,是可以避免被视为一家普通公司(Ordinary Corporation)来缴纳每年公司的所得税。符合该项规定的REIT,能够避免传统公司面临的“双重税制”(Double Taxation,运营性收益必须先缴税给美国国税局,剩余分配给投资者的股息红利还需要缴纳个人所得税,整个流程缴税两次),这样基金公司就能将更高比例的收益交给投资者。
当然, 符合上述税收优惠政策的基金公司也必须满足以下条件:
基金公司至少75%的资产是房地产类的投资资产;
基金公司毛利(Gross Income)的75%,必须来自于投资地产所产生的现金流;
基金公司至少90%的净投资性收益(Net Income from Investing)必须分配给基金公司的投资者。

流动性
有时候REITs被人们戏称为“房地产股票”,就像股票可以在证券交易所买卖,任何人都可以购买公开发行的房地产投资信托基金(Public Traded REITs); REITs也在提供房地产收益的同时,为投资者省去了做一个“真房东”会遇到的麻烦事。
除了公开发行的REITs之外,还有公开发行但不在交易所挂牌交易的基金(Public Non-traded REITs)以及不公开发行的私募类基金(Private REITs)。它们在牺牲一定流动性的时候,为投资者提供更高的收益率,但相比传统地产,仍然具备更好的变现能力。



投资REITs带来的好处

    与地产有关,又像股票,REITs的好处有:
允许投资者轻松获得投资房地产的机会,又不需要像投资传统地产一样,投了钱就长期动不了;公开发行的REITs,都可以在成熟的市场上快速交易;

从历史表现来说,房地产市场的好坏,往往与股票市场相对,因此投资REITs使得股票的投资者获得“双保险”,在股市不佳的情况下,也能获得较为理想的收益;


REITs也同时具备稳定收益与潜在的资本增值的 “双重益处” 。投资者所获得的股息红利(Dividend)的部分被视为一般性收益(Ordinary Income), 为投资者创造持续且稳定的收入;而当信托基金所投资的地产自身升值时,投资者也能享受到这部分资本增值(capital appreciation)的额外奖励。

投资REITs承担的风险
    天下没有免费的午餐,REITs再好,投资者始终要面对:
投资者不直接控制一个REIT的投资组合(Portfolio),必须依赖基金公司的基金经理(Fund Manager)对资产的决策。投资组合的质量取决于基金经理/管理公司的投资经验和管理水平;


如果基金的投资组合中含有发放的贷款,那么有问题的贷款,会导致基金投资者的所获得收益水平下降;


假如基金公司分发的股息红利不符合美国国内税收法的相关规定,投资者就不再享有税制上的优惠。

额外小知识
投资者不享有REIT公司的有限合伙制所有权(Limited Partnership);
基金公司不是按照美国1940年投资公司法案(Investment Company Act of 1940)定义的“投资公司”;
投资者享有基金公司的收益,不承担基金公司的损失;
REITs的份额也可以在证券交易所或者场外市场交易;
来自REITs的股息红利收益被视为一般性收益(Ordinary Income,须每年缴税),而不是资本利得(capital gains);
如今,已经有超过8000万美国人使用他们的退休账户或其他账户中的资金投资REITs,也就是说,每4个美国人中,就有一个投资REITs。

总结:
FinTech?比特币?湾区独角兽?无论新形式的造富神话如何层出不穷,财享小编认为:若论保值与稳健,唯有地产投资,依靠稀缺性和不可复制性,经历多次市场大灾变,始终屹立不倒,作为富豪阶层投资必备的“避风港”;REITs衍生于地产,却为小型投资者提供了绝佳的机会。


提示: 本博文来自于 Money 版



2019-07-12 18:53:53

主题: 什么是房地产第三方估价报告
世界上许多企业、私募基金、以及个人的投资性资产都由不动产作为底层资产构成。由于房地产在实体经济中的重要地位,以及在资本市场中的重要作用,一项不动产本身到底价值多少钱,所衍生出来的估价需求,在整个与地产行业的价值链中,成为了重要一环。地产的估值,会影响对不动产的投资、使用和处置,以及相关的所有权分配等重要的投资或经济决定。
在美国,无论购买自用房产、投资性房产,或者是参与地产相关的投资活动,投资者都会收到来自地产所在州注册的地产估价师(State Registered Appraiser)所提供的第三方估价报告(Appraisal),从一项不动产的地块价值、可销售性、有用性或适宜性等方面,提供具体的参考信息、分析与建议。
什么是地产估价与地产估价师?
专业的房地产估价师,在地产行业发挥着重要的作用,他们为客户提供地产估价报告。我们通常说的地产估价,即地产估价师所提供的第三方的地产价值信息。他们提出的对不动产价值的意见,协助客户进行房地产相关的经济决策。
在美国,地产估价的专业标准,由地产估价的行业性机构 – 美国评估标准委员会制定的“专业评估实践统一标准”(USPAP)规定。USPAP规定了制定和实施评估的程序,以及评估实践的职业道德规则。根据USPAP中的定义,估价师的估价,是形成价值观念的行为或过程,而估价程序是一个系统的程序,评估师将遵循这个程序来解答客户提出的有关不动产价值的所有问题。
最常见的地产估价方式,是通过所有与地产相关的数据,形成估价师对被评估地产的市场价值的看法。有时候,专业和经验水平高的估价师,可以提供范围更广的额外评估服务 - 从投资咨询、地产税务,到个人地产财务决策。
什么时候需要使用地产评估报告?
在下列情况出现时,需要使用地产评估报告:
• 当不动产的所有权出现转让的时候;
• 卖家需要确定出售地产的可接受价格,或潜在买家要决定报价时;
• 当不动产出现交换、重组,或多项财产的所有权需要合并的时候;
• 当地产购买或开发过程中涉及融资和信贷时;
• 协助商业银行确定按揭抵押贷款的担保价值时;
• 机构投资者购买以房地产做担保或抵押的贷款票据、债券或其他类型的证券时;
• 当不动产所有人需要解决地产相关的法律或税务问题时;
• 在征用权(Eminent Domain)诉讼中估算财产的市场价值时;
• 在商业合同纠纷中,不动产出现在争议的投资组合里的时候;
• 估算拥有地产的合伙制企业的股权市场价值时;
• 估算地产相关的环境污染及损害时;
• 估算企业内部地产相关融资的摊销(Amortization)时;
• 确定地产相关的捐赠税或遗产税时;
• 制定租金价格以及租赁条款时;
• 确定建筑翻新方案的可行性或成本时;
• 拥有地产的公司发行股票、发生兼并或收购,需要修订账面价值时;
• 地产被强制出售或止赎法拍,需要估算清算价值的时候。
地产评估与商业贷款有什么关系?
许多地产估价是为了贷款目的而进行的。在美国,联邦政府的贷款条例强制要求贷款者获得可靠的地产评估报告。根据条例规定,这个过程中,贷款者虽然是客户,但估价师由放贷机构聘请。任何想将估价报告用于贷款目的业主,都需要将这一需要告知放贷机构,并让其聘请估价师。这一法规条例上的要求,避免了放贷机构拒绝贷款者雇佣的估价师所出的评估报告或要求对地产进行重新评估的可能性,加速了贷款处理的速度。
除此之外,根据联邦的贷款法,任何银行都可以使用另一家银行在就近时间内获得的估价报告,由银行聘请的估价师所做的第三方地产估价报告具备通用性。
进行地产估价时会考虑哪些因素?
对社会、经济、政策,以及环境的分析,为估价师提供了对地产价值变化的理解,并有助于确定地产在未来的价值走势。在美国,估价师往往会优先考虑标的不动产所在的大环境,将影响地产价值的环境特征优先进行考察。
在对地产所在环境进行宏观的分析后,估价师会开始从微观角度,对不动产的市场性质、周边竞争性物业,以及构成该物业类型市场的买方和卖方等展开调查。在这一层面上,估价师通常会使用四大分析原则:
1. 供求原则,考虑标的不动产的市场供求关系;
2. 替代性原则,考虑周边市场是否存在替代性竞争物业;
3. 平衡性原则,考虑标的不动产的内部的构成要素是否达到平衡,以达到地产效用最大化;
4. 外部性原则,考虑标的不动产的外部环境,对地产价值所产生的正面或负面的影响。
估价师遵循这些原则进行评估,有助于解释地产在当前与近未来的价值变化。同时, 专业的估价标准,会要求估价师对所有价值影响因素进行研究,将价值变化反应的四个独立的经济因素上,即效用、稀缺性、购买欲望,以及有效的购买力,并最终决定地产的市场价值。
地产估价有哪些方法?
不动产的估价师,通常会用以下三种方式进行估值:
1. 成本法。计算重建或更换建筑的当前成本,减去折旧(Depreciation),再加上土地市场价值的方法;
2. 销售比较法。根据最近在市场上出售的多个可比物业的价值,进行横向比较加减优劣处得出价值的方法。
3. 资本化率/现金流法(Cap Rate Approach)。主要用于商业地产,根据租赁出物业后在物业有效利用时间内产生的租赁收入为准,以物业的净盈利能力作支持计算价值的方法。
这些方法中的其中一种,可能只适用于特定的不动产类型。又或者,由于地产的性质、估价问题,或现有数据不充足,可能导致只能采取一种方法对某个不动产进行估价。
虽然地产的特性差别很大,但所有的估价问题都可以通过系统性的评估过程来解决。在评估过程中,估价师会对问题进行识别,对解决问题所需的工作进行规划,并对相关数据进行收集、验证和分析,最终形成对地产的价值观点。
具体的评估流程如何进行?
在美国,地产的评估过程已经形成了一套较为完善的标准化步骤。一般情况下,估价师会使用以下8个步骤完成评估流程,但在实际操作中,具体步骤的数量取决于评估任务的性质,以及能够完成评估任务所需的数据。
步骤一:识别问题并确定工作范围
评估过程的第一步是找出问题所在。将上述所说的各个因素设置成参数,对参数赋值,并消除赋值的模糊性。在这一步中,估价师确定需要估价的客户、估价报告的用途、评估地产即将面临的交易、翻新或转让行为、估价报告被要求的有效日期、相关的地产特征,以及其他与本次估价有关的条件。
在需要识别的问题明确后,估价师下一步必须确定解决问题的适当工作范围。工作范围必须在估价报告中明确披露。工作范围,即估价师需要研究的信息的数量和类型,以及在一项因素的评估中需要应用的信息的范畴。
这一步骤完成的信息,将被披露在“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告的第一部分 – Subject Section 和第二部分 – Contract Section当中。
步骤二:数据搜集与地产描述
在确定工作范围后,估价师会进行数据搜集,找到关于正在评估的不动产,以及在当地市场上出售或租赁的可比性物业的详细资料。同时也会进行准确的地产描述,总结该不动产有关的所有土地和建筑的具体数据。
在这一步中,估价者将收集:
• 有关地产市场的一般数据;
• 关于该不动产的具体数据,以及和周边类似物业的可比较的属性;
• 与该地区的不动产价值有关的一般数据;
• 该不动产所在的竞争性经济环境以及导致价值增加、减少或保持稳定的因素的数据。
这一步骤完成的信息,将为整个“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告的核心分析部分,提供材料。
步骤三:数据分析
在分析市场的一般数据时,估价师会强调国家、区域,以及地方的趋势,研究市场上有关供求的数据,以了解被评估的不动产在市场中的竞争地位。
在对特定数据的分析中,估价师会研究一组最类似于被评估地产的可比性物业的特点以及价值情况。对可比物业的分析,有助于估价师得出具体的销售价格、租赁条件、收入和支出、投资回报率、建筑成本,乃至经济寿命以及折旧率。
这一步骤完成的分析,将成为“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告的核心部分。
步骤四:决定最佳且最有效的利用
决定最佳且最有效的利用(the highest and best use),是形成该地产市场价值观念的关键一步。在最佳且最有效的利用的分析中,估价师首先认为土地是空置的,而土地的利用水平,是随着土地上的附加物(attachment,包括建筑、设施,乃至植被)的改善而得到改善的。
而最佳且最有效的利用是指该土地的利用水平达到理想状态,这种状态必须符合四项标准:1. 必须是法律上允许的;2. 必须是实际可实施的;3. 必须是经济上可承担的;4. 必须最大化利用率或生产效率。
最佳且最有效的利用情况下所得出的价值结论,为之后的进一步分析提供了基础,而估价过程的剩余部分,都是以这个情况的价值表现进行推论的。
这一步骤完成的分析,将构成“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告的第四部分 – Site Analysis Section的部分内容。
步骤五:估算土地的价值
土地价值是地产价值中的重要组成部分。一般计算土地价值最可靠的程序,是销售比较法。估价师会以类似的空置地块作标杆,进行销售的分析和比较。所有土地的信息,包括大小、形状、区域规划代码、空权、临岸权等等,都将作为考量依据。如果没有足够的类似地产可供比较,或者销售比较所表明的价值意见不够准确,评估师就会启用其他程序,如提取法、分配法、或土地剩余价值法,以及地租资本化率等方法分析。
这一步骤完成的分析,将构成“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告的第四部分 – Site Analysis Section的核心内容。
步骤六:应用三种方法估算整个地产的价值
当土地价值的估算完成后,估价师会开始使用上述的三种价值评估方法中的一种或多种来得出对不动产价值的观点。所采用的方法取决于不动产的类型、方法的适用性,以及可供分析的数据的质量和数量。
这三种估算方法,在“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告中各自占有一大板块。
成本法的应用:
成本法的基本理解是,将市场上地产的价值与成本联系在。在成本法中,不动产的价值是土地的估价,与为建造、改善土地附加物(attachment)的当前成本相加,然后在所得出的价值中减去地产可能产生的折旧而得出。建造或改善工程的成本,将从工程的成本估算人员、成本账簿、或建造商及承建商处取得。相关的折旧则分为三种不同类型:物理劣化折旧、功能性折旧,以及外部折旧,再通过市场研究和具体工程涉及的程序来进行调整。
成本法中的土地价值往往在步骤五中已单独估算完成。后续的其他成本会计科目的调整条理清晰,使得成本法对市场上不经常出现转手、翻新或其他改进工程的地产进行评估时特别有用。成本法也可以用于导出销售比较法和资本化率/现金流法所需的分析信息,协助其他两种估算的结果更加精确。
销售比较法的应用:
销售比较法是是常见的估算方法。当一些类似于被评估的不动产,在近期出售完毕或正在出售时,能够为当前被评估的不动产提出有利的比较依据。
使用这种方法,估价师通过将不动产的属性分类,再与类似地产的同类属性进行比较,来完成对估值的引导。估价师会根据最具可比性的不动产的销售价格进行判断,确定价格可能浮动的范围。估价师也会考虑各种比较要素,来估计被评估的标的不动产和可比不动产之间的相似程度或差异程度,这些要素包括:
• 转让的不动产产权细节;
• 不动产承担的融资条款;
• 出售时的地产状况;
• 市场环境;
• 地理位置;
• 物理特征;
• 经济特征;
• 区域规划代码;
• 非不动产成分的价值。
通过这个比较程序,估价师最终得出对于被评估地产的价值意见。同样,在资本化率/现金流法的中出现的收入乘数和资本化率,也可以作为可比要素进行比较,作为参考。
资本化率/现金流法的应用:
能够创造收益的不动产,通常是作为投资购买的。因此从投资者的角度来看,盈利能力是影响房这类不动产价值的关键因素。在资本化率或现金流法中,不动产未来产生收益的当前价值(Present value),被用于衡量地产的价值。资本化率/现金流法有两种方法:直接资本化率化和收益资本化。在直接资本化率法中,地产一年的能够产生的收入和地产价值之间的关系,反映在资本化率或收入乘数上。在收益资本化法中,未来几年的稳定收入,与地产指定的使用年限的关系,反映在收益率上,且收益资本化法最常见的应用是折现现金流的分析(discounted cash flow)。
步骤七:调整估值并提出价值评估意见
当被评估的地产通过不同的方法完成估价后,估价师需要对各类价值数据进行调整与协调,这个过程中,估价师会分析每个估价备选的结论,并从两个或多个估价方法的估值中选择最终更为合理的作为主要参考标准,同时,对整个估值过程进行彻底的审查。在调整过程中,估价师也会利用自己的经验、专业知识和市场判断,来解决应用方法所产生的价值之间的差异。在完成整个协调工作之后,估价师会以适当和准确为标准,提出最终的不动产价值评估意见。
这一步骤完成的结果,将在“专业评估实践统一标准”(USPAP)格式的估价报告的第八部分 – Reconciliation and Conditions of Value Estimate Section 中阐述清楚。
步骤八:完成最终的估价报告
最终书面的估价报告,其类型、格式、长度和内容,可能会因客户的要求和工作范围的不同而有所不同。“专业评估实践统一标准”(USPAP)规定了估价报告的要求,联邦住房管理局(Federal Housing Administration,简称FHA)与美国住房与城市发展部(Department of Housing and Urban Development,简称HUD),则规定了最终被采纳的估价报告的格式。
由于大部分的房地产交易与按揭抵押贷款相关,因此正式的估价报告,要求以贷款与不动产特点相应的美国政府资助企业(Government-sponsored Enterprise,简称GSE)所接受的格式完成。这些企业包括:房地美(Freddie Mac)、房利美(Fannie Mae)、以及吉利美(Gennie Mae),他们负责在美国房屋抵押贷款二级市场中收购贷款,并将收购的抵押贷款进行证券化。标准化后的估价报告格式,有助于这些机构加速审核作为抵押品的地产的实际风险。
(图片来源:FHA Appraisal Report and Data Delivery Guide;联邦住房管理局估价报告与数据呈递指南)
当完成正式的估价报告后,评估师需要对估价报告进行认证(Certification),证实报告已根据“专业评估实践统一标准”USPAP,以公正、客观的方式,由州注册的地产估价师(State Registered Appraiser)亲自进行评估。该估价报告中地产的估值,可以被有效地认为是最终的价值观点,也可以与其他注册估价师的估价报告共同作为参考。
认证很重要,因为它清楚地说明了估价师的作用,从而澄清了估价任务是由公正、客观和理性的专业人士执行的。因此认证必须由估价师本人签字才生效。


提示: 本博文来自于 Money 版



2019-07-01 12:40:25

主题: 美国地产市场交易活跃,转手炒房率创9年新高
前言:
根据美国房地产数据供应商ATTOM Data Solutions的最新数据,2019年第一季度,在美国有总
计49,059个单户家庭或公寓被转手销售。这些被转售卖的房产,占全美住房类地产销售总额的
7.2%,高于2018年第四季度的5.9%和去年同期的6.7%,达到自2010年以来全美最高的炒房
率……


什么是“美式炒房”?英文称Flipping House,简而言之,就是投资者用低价买入设备情况较差的
房屋,通过翻修、整修以及装潢等一系列修缮,再转手卖出而获利的房地产投资行为。
一般来说,最终获利的来源有两部分:
1. 不断上涨的房地产市场所带来的房屋本身的增值;
2. 或者来自於翻修之後,因为房屋结构性和功能性的改善,而产生的增值;
    当出售的房子能够两者兼顾的时候,投资者就可以可获得更大收益。
 
根据ATTOM Data Solutions的数据,目前,全美138个大城市中,有85个(占62%)在2019年
第一季度的房屋翻转率,达到同比增长,其中排名前十的城市有:
• 乔治亚州哥伦布(增长83%); 
• 北卡罗来纳州罗利(增长73%); 
• 北卡罗来纳州夏洛特(增长65%); 
• 德克萨斯州爱丁堡(增长55%); 
• 威斯康星州密尔沃基(增长49%)。
• 德克萨斯州圣安东尼奥市(增长47%);
• 得克萨斯州休斯顿(增长41%);
• 佐治亚州亚特兰大(增长38%);
• 宾夕法尼亚州匹兹堡(增长36%); 
• 明尼苏达州明尼阿波利斯(增长33%)。
    同时,在2019年第一季度,全美购买翻新旧房的交易额也到上升到64亿美元(折合443亿人民
币),比2018年第一季度的47亿美元增长了35%,达到2007年以来的最高水平 – 是12年以来的
最高水平。
 
(图片来源:美国2019年第一季度翻新转手率再创新高;ATTOM Data Solutions)


——— 收益丰厚,回报率超一倍
为什么在美国,这种依靠旧房翻新进行的“炒房”那么受人欢迎?
 
 (图片来源:美国2019年第一季度翻新转手收益情况;ATTOM Data Solutions)

举个例子,根据目前的数据:
宾夕法尼亚州的匹兹堡市收益率达到131.2%,密歇根州州弗林特市127.6%,路易斯安那州的什
里夫波特112.5%,以及宾夕法尼亚州斯克兰顿112.0%, 和田纳西州诺克斯维尔105.0%,这些城
市的地产翻新转手,回报率竟能达到1倍之多!
另外,由于美国人普遍不像亚洲人那样注重存款和节约,因此,许多美国人直到65岁退休,都
是“月光族”,这也就造就了美国按揭抵押贷款(mortgage)的违约率比较高。因为许多借贷人在
没有换完按揭抵押贷款的过程中就违约了,因此发放贷款的银行往往会将进行抵押的地产回收,
然后在当地政府举行的地产拍卖会上拍卖 – 这个过程叫做止赎法拍(Foreclosure)。
在美国,从止赎法拍到翻新,再到转手,一整个产业链已经非常成熟,这也是美国人酷爱这种“炒
房”模式的原因。

——— 炒房也有隐患
面对如此高收益,正在阅读的您,大概都跃跃欲试了吧?但是开始投资前,也需要三思而后行!
美国成屋翻新转手虽然周期短、收益高,但其中也不乏投资风险,让我们就来看看哪些因素,需
要我们仔细斟酌!

1. 炒房需要大量短期资金
    如果开始炒,你的资金一压可能就是一年。根据今年的数据,美国现在“炒房”转手的平均时间
已经提高到180天 – 也就是半年。
如果你指着这些钱过日子,那你就不适合做这样的投资了。所以说炒房,一定要用闲钱操作,好
比说,你已经做好心理准备,把炒房作为长期投资,将资金锁定。
假使你懂得利用金融杠杆去撬动这块蛋糕,你也要意识到,传统商业银行一般只向贷款者提供长
期的按揭抵押贷款(10到30年),对于短期的炒房人,仅能获得一定数额限制的一年期贷款,而
且银行放贷要求严格。同时,美国的商业银行往往规定,人均贷款的房屋不可超过10个,但是如
果是职业“炒房人”,一般都同时处理10个以上项目,因此仍需许多其他途径进行融资。
    面对这样的风险,一般在倒弄第一套转手房的时候,最好是用你自己的闲钱进行投资,而不是
借来的钱,以免“丢了西瓜,捡了芝麻”。
 

2. 需要专业知识和尽职调查
    如果想要获得更高的利润,“炒房人”购入旧屋的价格就必须远低于市场价格,很多时候需要敢
于购入那些情况较差的房屋,或者是银行止赎法拍中不被人看好的“冷房”。
这样一来,假设你缺乏专业房地产开发和建筑知识,在购买前也没做足尽职调查,就会使得买房
成为赌注,产生诸多不确定的成本。比方说,破旧的地基、陈旧的排水渠,或者是美国70年代以
前建造的老房子里,常用石棉作为隔热材料等等,此类重大问题一旦发生,就会蚕食你的投资收
益空间。
如果你是新手,也许就要在经过几次尝试积累了经验、建立起队伍后,才能开始赚钱,熟悉翻新
转手的“套路”。任何对房地产实战方面的不是熟悉,都可能会导致你的决策判断和最终的结果,
存在巨大差异。

 

3. 需要全职投入,或是寻找经验丰富的协作者
炒房,许多时候就要面对翻修,而翻修是是一件费时费力的工作。对于许多陈旧的房屋来说,翻
新过程需要90天乃至180天的时间,而且常常每天耗时8小时左右。
如果你没有准备好全职投入,也不打算请经验丰富的项目协作者,就别轻易进行“炒房”。因为装
修需要人力投入,假若做墙面、电工或铺地板的工人遇到紧急情况,或者排污管道排布的工期延
误,隐性的时间成本和人力成本都会导致总成本增加,利润空间的减小。 

    在进行投资前,你一定要给出大量时间和精力,并做好充分思想准备。项目执行过程中,还需
合理调配进度,处理好与供应商以及装修团队等诸多方面的关系,这样才能在保质保量的同时,
在计划时间和预算内去完成整个工程。应该来说,即使在市场前景一片看好的情况下,旧房的翻
新也不是一个简单的工程。

4. 了解房地产市场,把握市场变化
    在你具备了上述的资历后,炒房时还需要把握最后一个要点 – 抓住市场变化。虽然不及股票市
场给人随时“上上下下的享受”,美国的房地产市场仍是瞬息万变的。因此,决定何时出手,是决
定利润大小,甚至是投资成败的关键!
    只有充分了解当地本土的房地产市场,抓准时机,并且找到合适的目标房源以及最佳的地段,
才能使你。
 


参考资料:

U.S. Home Flipping Rate Reaches a Nine-Year High in Q1 2019
https://www.attomdata.com/news/market-trends/flipping/q1-2019-home-flipping-report/ 

Home flipping is at highest rate in nearly a decade: report
https://therealdeal.com/national/2019/06/06/home-flipping-is-at-highest-rate-in-nearly-a-
decade-report/ 

5 Mistakes That Can Make House Flipping a Flop
https://www.investopedia.com/articles/mortgages-real-estate/08/house-flip.asp 

How to flip a house: A step-by-step guide
https://www.lendinghome.com/blog/how-to-flip-a-house-in-8-steps/



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