近年来，德国房地产市场总体趋于饱和状态，除了法兰克福、慕尼黑等少数人口密集和商业发达地区，大部分地区的房价保持平稳，甚至有所下降。除市场原因外，德国主要运用“社会住房”和“住房金”保证低收入阶层的住房供应。

　　一、德国房价保持平稳

　　联邦建筑和土地规划局房地产市场部的马库斯·西吉斯蒙德２２日说，过去１０多年里，德国房价走势与周边国家、尤其是房价飙升的西班牙形成鲜明反差。究其原因，西吉斯蒙德认为，首先，１９９０年两德统一给德国房地产市场带来巨大的发展空间，一时间涌现了大量房地产公司，房屋供应猛增，竞争激烈。其次，过去１０年里，德国失业率比较高，一般家庭收入比以前有所下降，这直接影响了人们购房能力和购房欲望。另外，上世纪９０年代，德国的房价是欧洲国家中最高的，已经处于高位的房价上升空间有限。目前，德国普通房屋的价格在每平方米２１５０欧元左右，４００－６００平方米大小的单户带花园的房子需要２０万欧元左右。西吉斯蒙德说，德国房价完全取决于市场供求关系，政府不对房价的走向和波动采取任何调控措施。

　　二、完善的住房政策保证市场供应　

　　良好有序的住房供应是住房市场和住房政策、即私人和企业投资房地产市场以及联邦、州、地方政府的住房政策相互作用的结果。联邦政府的任务是形成包括税法和租赁法等在内的房地产运作框架条件。德国规范住宅市场的法律基础是《住宅建筑法ＩＩ》。这项法律规定，开发商应该满足社会阶层广泛的住房需求，在面积大小、房屋设施和租金或者负担等方面，满足不同阶层需求。

　　向低收入家庭倾斜，大力推行“社会住房”和“住房金”等资助政策，是德国政府住房政策的一大重点。其出发点是，尽管《住宅建筑法ＩＩ》确立房地产市场的大体框架，能够满足社会广大阶层的居住需求，但毕竟还有家庭由于收入低或者其他因素，单靠自己的力量买不起合适的住房。

　　１．兴建“社会住房”

　　战后几十年里联邦德国开始大力兴建“社会住房”，包括供出租的公寓楼和合作社住宅。通过不同的补贴方式，使这类住房以低于成本的租金供应低收入阶层。近年来，在“社会住房”资助框架内，政府将资助私人投资者和地方房地产公司，帮助他们为在公共市场上难以获得住房的家庭提供质优价廉的住房。政府还资助房地产商对现有住房翻新改造，供低收入家庭入住。在许多州和地方，那些提供适合老年人和残疾人居所的开发商也将得到资助。

　　德国首都柏林３００多万人口，有１８０多万套住房，与中国城市住房结构中自住产权房占多数不同，柏林２／３以上的房子是供出租的公寓楼住宅。根据官方的２００５年《柏林住宅市场报告》，柏林７２％的住房为私人房地产公司或者私人业主所有，其它住房分别属于公共住宅建筑合作社和６家市属住宅建筑公司。据介绍，柏林有大约２２．５万套“社会住房”，专供低收入者租住。要想租住“社会住房”，必须申请到居住资格证明。在柏林，个人年收入低于１．７万欧元，两口之家年收入低于２．５万欧元，都可以向所在区政府部门申请居住资格证明。通常单身申请者可以获得一居室居住资格证明，允许居住面积不超过５０平方米。两口之家可以获得两居室居住资格证明，允许居住面积不超过６０平方米。

　　２．发放“住房金”　

　　柏林有１９０万户家庭，家庭平均居住面积７０平方米，家庭平均税后月收入１９００欧元。尽管政府的住房和房租政策从根本上倾向于市场经济原则，但住房金仍被视为这一政策不可或缺的组成部分。住房金帮助低收入家庭有能力获得合适的居住空间，资助人们在购买自主房产时能够承担合理的买房负担。１９６５年，西德开始实施住房金政策，１９９１年起这一政策开始在德国东部地区实行。能否享受住房金以及享受多少住房金取决于：家庭成员数量、家庭成员收入以及每月的房租和负担。在德国，只要满足法定条件，公民都有权享受住房金。柏林有２７多万户家庭领取住房金。统计显示，领取住房金的家庭，住房负担（包括房租或者购房负担）占家庭税后月收入的比例由４５％下降到３１％。

　　３．制定“房租明镜”　

　　在德国多数城市，房租价格都有章可循，那就是“房租明镜”。“房租明镜”是根据公认的科学标准制定的，为代表社会、房主和租房者利益的组织所认可，每两年重新制订一次。一般是由当地住房管理机构、租房者协会以及住房中介商协会等机构在对住房情况进行综合评估后共同制定的，在租房者和房主中间都很有权威性。法院在处理有关住房租金的纠纷时，也会优先参考“房租明镜”。西吉斯蒙德说，租金多少只能参照“房租明镜”，在规定的浮动范围变化，一般不超过２０％。如果房地产商不遵守“房租明镜”，消费者可以申诉和控告房地产商。