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这么快,买房已经一周年了
[版面:三藩市地区][首篇作者:holdeny] , 2019年10月26日11:18:05 ,5757次阅读,22次回复
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holdeny
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发信人: holdeny (holden), 信区: SanFrancisco
标  题: 这么快,买房已经一周年了
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Oct 26 11:18:05 2019, 美东)

去年新买的房,转眼一年过去了。
其间又经历了一次卖房,卖掉了5年前买的一个房。家里本来想留着那房将来给孩子做
上学的学费,后来看房价动荡,房屋维护也越来越麻烦,还是决定卖掉了。
最近房市冷了吗?好像关心的那些核心区域的palo alto周边的房子仍很坚挺。一直在
看投资房。
朋友也在约着一起做flip,但是标的不太好选。
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holdeny
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发信人: holdeny (holden), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 这么快,买房已经一周年了
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Oct 26 11:20:28 2019, 美东)

旧文回顾
刚买到房,说下我的返两个点的经纪人realtor

刚买完房,要开始准备买全套家具了,不想买IKEA的家具,湾区哪里可以买到比较实惠
的家具?不知大家有没有好的推荐?

谈一下这次买房和上次买房对经纪人的感受对比。

Jesse 是耶鲁大学法学院毕业,因为对目前realtor行业的收费制度有不同看法,
跟另一个斯坦福大学毕业的MBA一起创办了承诺返点2%的经纪人公司。他最后是帮我们
家买到了我们心仪的房子。我家LD的小师妹也是Jesse最后帮他们在sunnyvel买到的房
,成交价比出价最高的那个买家低了五万,但是她waive了contingency。她因为对
Jesse比较满意,还说要请我们吃饭。
上次买房时的经纪人也是朋友介绍的,中间一起看了两次房,然后是加价不到20%买到
了房子。
对realtor的感觉跟这里好多人的看法类似,他毕竟最后帮我们买到了房子,我们当时
也没说什么,整个过程下来后,觉得他收了三个点的费用,能给我们做的事情的确还是
比较有限,尤其是在卖方市场的时候,因为基本是卖家的任何要求他都会要求我们答应
,却没有为我们争取到任何其他的好处。后来知道有些经纪人是可以返点的。
这次买房经纪人是LD的同学介绍的,说是斯坦福大学的校友创办的一个start up公司,
可以返2个点。见面后了解了一下,原来这是耶鲁大学法学院的一个毕业生和斯坦福大
学的一个毕业生一起创办的一个经纪人公司,他们自我介绍办这家公司的初衷是:自己
在湾区买房时感觉经纪人帮客户买一套房子动辄会收取几万到十几万的费用,跟所提供
的服务相比显得很不合理,于是就一起做了这家与别人不一样的公司。
他们的想法感觉跟我们以前的感受也是比较match,interview的时候对方本人给我们的
感觉也还可以,就选了他们。
具体担任我们经纪人的是其中一个合伙人,那个耶鲁大学法律专业毕业的合伙人,除经
纪人执照外,他同时还持有律师执照。
这次的经历跟上次比,在很多方面还是有所不同:
一开始我们觉得人家都返两个点了,我们后面就尽量少麻烦人家吧。可是他的服务与前
一个经纪人还是形成了明显的对比。对每一个我们看中的房子,他都会随后根据
disclosure和inspection 报告给我们出一个房屋整体情况报告和估值报告及具体的建
议,他们的估值报告是将各项参数输进一个excel表格后计算出来的每平方尺的合理价
格,一般与Redfin和zilow的数据会有所不同,我们研究后的感觉还是比较客观的。还
有,他每次与listing agent,loan manager,escrow等email联系时,都会同时cc我们
两个人,等等,这些都是上一个经纪人不会做的。
比如我们这次买的房,listing price是2.3m,看房时我碰到了一个家住跟那个房子是
同一个neighborhood的60多岁的经纪人,问他出offer时价格怎么报比较好,他告诉我
先报2.45m, 对方不接受时再报2.55m.
于是后来我跟LD商量时很肯定地说,你看吧,经纪人给我们估价时肯定让我们出价2.
45m 以上。
后来拿到他的报告后,他的计算结果是按市价只值2.05m,电话里他的建议是出价不要
高于listing价格,若我们很想要这个房,可以listing price 出一个限时回复的pre-
emptive offer;若不担心对方拒绝后继续再等一段时间,就出一个比listing价格低的
价。
最后我们选择出了一个按listing价格报价的pre emptive offer,限时对方第二天6pm
前回复。
我当时已经做好准备,若对方拒绝,就马上让他报我们同时看好的另一个mountain
view的房,那个房他的估值与对方listing agent一样都是2.7m.
第二天下午三点半,接到电话,对方同意了。他之前跟listing agent在电话里曾谈过
几轮,大概是:对方agent说另一个人说明天出offer,希望我们等一等,他回复说不能
等,过六点offer作废;对方说seller希望再加价5万,他回复说这已经是一个strong
offer,不会再加价了。
看到之前一个帖子说,买到房之前是心里忐忑对方是否接自己的offer,买到房后就开
始纠结觉得房子这也有问题,那也有问题。这次房子买完了,倒也还没有开始各种纠结
与担心,只是刚看到这个房子时的兴奋感倒是没有了。现在的房价也许会让我们在未来
五到10年内在山顶站岗? who knows。

对我们这次的realtor经纪人的总体的感觉是,耶鲁大学法律专业毕业,对法律各方面
还是很熟悉,做事各环节挺规范,很多做法是我们前一个经纪人所没有的,人还nice,
晚上也会即时回复信息,虽然给你返两个点,但在服务内容和质量要求上也没啥计较,
当然这跟他们是初创企业,需要打品牌也有关系。有人感兴趣这个start up经纪人公司
想要联系方式的,就在后面跟帖或私信吧,我这里就不做广告了。

他们会是realtor行业的Uber吗?

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niuheliang
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发信人: niuheliang (别问我是谁), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 这么快,买房已经一周年了
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Oct 26 12:39:14 2019, 美东)

我一直主张买方经纪,而不能是只写offer或双经纪。特别是小白韭菜。

每一个地区市场都有它们的特点,找个人看着你的背。几个百分点是值得的。


【 在 holdeny (holden) 的大作中提到: 】
: 去年新买的房,转眼一年过去了。
: 其间又经历了一次卖房,卖掉了5年前买的一个房。家里本来想留着那房将来给孩子做
: 上学的学费,后来看房价动荡,房屋维护也越来越麻烦,还是决定卖掉了。
: 最近房市冷了吗?好像关心的那些核心区域的palo alto周边的房子仍很坚挺。一直在
: 看投资房。
: 朋友也在约着一起做flip,但是标的不太好选。



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everseen
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发信人: everseen (无名), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 这么快,买房已经一周年了
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Oct 26 15:33:30 2019, 美东)

房子买在哪里了呢?
顺便求经纪公司名和联系方式。


【 在 holdeny(holden) 的大作中提到: 】
<br>: 旧文回顾
<br>: 刚买到房,说下我的返两个点的经纪人realtor
<br>: 刚买完房,要开始准备买全套家具了,不想买IKEA的家具,湾区哪里可以买到比
较实惠
<br>: 的家具?不知大家有没有好的推荐?
<br>: 谈一下这次买房和上次买房对经纪人的感受对比。
<br>: Jesse
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ldy007
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发信人: ldy007 (大才), 信区: SanFrancisco
标  题: 这么快,买房已经一周年了
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Oct 26 17:15:30 2019, 美东)

房产经妓着急写软文了,手里的房子出烂在手里了哈哈

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sevenleaf
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发信人: sevenleaf (yezi), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 这么快,买房已经一周年了
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Oct 26 23:27:14 2019, 美东)

据三藩版最近的统计,一年前买房的现在不是应该都哭晕在厕所了吗?



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easy5819
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发信人: easy5819 (easy), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 这么快,买房已经一周年了
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Oct 27 00:50:32 2019, 美东)

Redfin的经纪就是只收1-1.5%啊

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LongIsFisher
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发信人: LongIsFisher (LongIsFisher), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 这么快,买房已经一周年了
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Oct 27 00:52:29 2019, 美东)

这是无良精妓自己编的故事 真正去年买房的早就哭晕不知多少次了

不光去年买的 今年年初跌到17年底的价位后稍微回暖 不少人就以为3月小阳春抬头了
进场接盘 不曾想下半年又是一轮跌 现在价格已经逼近17年年初了

年底还会有一批进场的 是不是接飞刀看明年的了 我觉得现在应该还会有10%的下跌空间


【 在 sevenleaf(yezi) 的大作中提到: 】
<br>: 据三藩版最近的统计,一年前买房的现在不是应该都哭晕在厕所了吗?
<br>
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centralla
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发信人: centralla (central LA), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 这么快,买房已经一周年了
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Oct 27 11:53:42 2019, 美东)

现在接盘的是什么人
房托经纪?

【 在 LongIsFisher (LongIsFisher) 的大作中提到: 】
: 这是无良精妓自己编的故事 真正去年买房的早就哭晕不知多少次了
: 不光去年买的 今年年初跌到17年底的价位后稍微回暖 不少人就以为3月小阳春抬头了
: 进场接盘 不曾想下半年又是一轮跌 现在价格已经逼近17年年初了
: 年底还会有一批进场的 是不是接飞刀看明年的了 我觉得现在应该还会有10%的下跌
空间
: <br>: 据三藩版最近的统计,一年前买房的现在不是应该都哭晕在厕所了吗?
: <br>



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laputagd
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发信人: laputagd (膘哥), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 这么快,买房已经一周年了
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Oct 27 18:36:06 2019, 美东)

房产经纪一个个都是吸血鬼,看着就让人反感

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mikehu
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发信人: mikehu (mike), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 这么快,买房已经一周年了
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Oct 28 00:17:37 2019, 美东)

Redfine是不是暗地里抬高估价啊?
我看Redfine上好多去年买的,很偏的地区,也没怎么跌。
但是从实际感受来看,是跌了好多。
我发现redfine有一点很恶心,会改历史价格。
我关注朋友买的一个房子,打个比方,我去年年底看,估价到了1.5M。
现在redfine上看,现在值1.4M,去年年底的估价被改成1.3M了,还是一条上升的曲线

【 在 LongIsFisher (LongIsFisher) 的大作中提到: 】
: 这是无良精妓自己编的故事 真正去年买房的早就哭晕不知多少次了
: 不光去年买的 今年年初跌到17年底的价位后稍微回暖 不少人就以为3月小阳春抬头了
: 进场接盘 不曾想下半年又是一轮跌 现在价格已经逼近17年年初了
: 年底还会有一批进场的 是不是接飞刀看明年的了 我觉得现在应该还会有10%的下跌
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: <br>: 据三藩版最近的统计,一年前买房的现在不是应该都哭晕在厕所了吗?
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mbone
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发信人: mbone (Mbone), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 这么快,买房已经一周年了
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Nov  4 13:07:13 2019, 美东)

我们也是用的楼主的这家agent。
服务还可以。听说他们公司这一年多发展挺快。
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mbone
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发信人: mbone (Mbone), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 这么快,买房已经一周年了
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Nov  4 13:07:45 2019, 美东)

我们也是用的楼主的这家agent。
服务还可以。听说他们公司这一年多发展挺快。
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ldy007
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发信人: ldy007 (大才), 信区: SanFrancisco
标  题: 这么快,买房已经一周年了
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Nov  5 13:37:03 2019, 美东)

这家agent骗了不少华人,站内

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holdeny
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发信人: holdeny (holden), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 这么快,买房已经一周年了
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Nov  6 10:33:24 2019, 美东)


利率降了。一天到晚都在电话上回答问题。我通常不爱在微信上说工作,不过,同学们
,关于这个联储降息的事情我要好好的说一说,科普一下。每次一降息,我的手机就会
被打爆,无数人问,降了降了赶紧给我锁,已经锁了的说又降了又降了能不能给我再降
?我真的是苦口婆心啊,解释到累觉不爱。括弧1, 联储降息对小于48万的conforming
loan 影响比较显著,因为那种贷款在市场上是流通的,是要卖出去的,对市场很敏感
;但是弯曲的贷款大多是jumbo, jumbo 更多的是各家银行的portfolio ,做了以后并
不卖。这样的话贷款利率更稳定。所以新闻说降了,银行的住房贷款利率就降吗?并没
有。括弧2)联储降息对大loan也有影响,并不是说没有影响,但是利率每天都在变,
经济因素的影响可能在周一已经导致利率变化过了,周四大家才看到新闻,就非要期待
周四有个大滑坡吗?并没有。括弧3)银行自己做了留着的贷款,利率高低起伏更多取
决于银行自己的promotion.比如我们银行Purchase利率低,business太好,后台都忙不
过来了,refinance 反而会被提高的。所以这段时间,refi利率实际上稳中有升。括弧
4)利率是有升有降的。一说降,就铺天盖地的新闻。周一大涨的时候怎么没有人宣传
呢?[调皮][呲牙]如果利率都像我们听到的那样一降再降,现在已经是负的了吧?所以
这个事情你要这么理解,一天降0.125,一天升0.125,一天降0.125,一天升0.25,一
天又降0.125,这一天新闻大肆传播说降了。可是其实咱看看这个小学数学就知道了,
这五天下来,其实是涨了0.125的。
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发信人: holdeny (holden), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 这么快,买房已经一周年了
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Nov  7 23:02:00 2019, 美东)

是分享的本人买房亲身经历。
你口出不逊,是因为你看不惯realtor对客户大幅优惠吗?还是说别人返点影响到了你
的生意?


【 在 LongIsFisher (LongIsFisher) 的大作中提到: 】
: 这是无良精妓自己编的故事 真正去年买房的早就哭晕不知多少次了
: 不光去年买的 今年年初跌到17年底的价位后稍微回暖 不少人就以为3月小阳春抬头了
: 进场接盘 不曾想下半年又是一轮跌 现在价格已经逼近17年年初了
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holdeny
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发信人: holdeny (holden), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 这么快,买房已经一周年了
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Nov  7 23:05:40 2019, 美东)

这位兄台果然有才,看讲话像是一个agent?
你一点都不认识人家,连人家是谁,叫什么,你一点都不知道,却说人家骗了不少人?

是心理有什么状况吗?
【 在 ldy007 (大才) 的大作中提到: 】
: 这家agent骗了不少华人,站内



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ts78
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发信人: ts78 (ts), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 这么快,买房已经一周年了
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Nov  7 23:22:38 2019, 美东)

这个回答很妙

没有利益冲突, 何必出言不逊

【 在 holdeny (holden) 的大作中提到: 】
: 是分享的本人买房亲身经历。
: 你口出不逊,是因为你看不惯realtor对客户大幅优惠吗?还是说别人返点影响到了你
: 的生意?
: 空间



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holdeny
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发信人: holdeny (holden), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 这么快,买房已经一周年了
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Nov 14 22:55:05 2019, 美东)

有点耸人听闻:

硅谷和旧金山湾区的房屋泡沫破灭, 尽管两地抵押贷款率低且有很多创业百万富翁

具有讽刺意味的是,房价下跌中硅谷中跌幅是最大的。

根据旧金山的统计数据,在旧金山旧金山湾区的9个县中,房屋价格(根据中位数价格
来衡量,其中一半房屋售价更高,一半房屋售价更低),与去年9月相比下降了5.4%,
至880,000美元。加利福尼亚房地产经纪人协会(CAR)的最终数据今天发布。这是连续
第八个月同比下降。9月的中位数价格比2018年5月的峰值下降了16.2%,现已跌至2017
年4月以下。



根据定义,12个月移动平均线(下表中的红线)相对较晚,但更清晰地显示了长期趋势
。在2018年同比取得两位数的增长之后,12个月移动平均数在2019年初开始逐渐减少,
6月和7月接近零增长,8月同比下降(-0.8% )自2012年7月湾区从住房泡沫破灭1以来
首次出现,并于去年9月相比去年9月下跌了2.3%:



在整个加州,市场已经分裂:单身家庭的房屋价格仍在上涨:9月的中位数价格为605,
680美元,比去年9月上涨了4.7%;但公寓价格已连续几个月下跌,中位数价格同比下
降2.1%。

但是,旧金山湾区拖累了全州的房价中位数。在所有其他主要地区,9月份单户住宅和
公寓的中位数价格与去年同期相比有所上升。旧金山湾区格外引人注目:

洛杉矶地铁:SFH + 4.8%(545,000美元)。公寓+ 2.1%($ 438,000)
中部海岸:SFH + 2.4%(695,000美元)。公寓+ 5.4%(575,000美元)
Central Valley:SFH + 4.7%($ 340,250)。公寓+ 11.1%($ 220,000)
内陆帝国:SFH + 4.6%($ 385,000)。公寓+ 5.9%($ 303,000)
旧金山湾区:SFH -5.4%(880,000美元)。公寓-1.9%(705,000美元)

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发信人: holdeny (holden), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 这么快,买房已经一周年了
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Nov 18 16:25:26 2019, 美东)

整个旧金山湾区分成5个区域:北湾、旧金山市、东湾、半岛和南湾。

北湾 (North Bay)

在金门大桥 (Golden Gate Bridge) 北方的旧金山湾区通常被称做北湾 (North Bay)。
除了一小部份地区外,北湾是一个极为富有的地方:马林县经常被列为全国最富有的行
政区,这里有着最好的眺望旧金山市的豪宅。北湾是美国著名的酒乡和美食之都,据全
美称90%的葡萄酒都产于此,阳光,温暖,葡萄酒,吸引了很多富人选择在北湾养老,
湾区的米其林三星级餐馆,大多都藏匿在这个酒乡里,最大名鼎鼎的要算美国著名厨师
Thomas Keller 的法国餐馆 French Laundry 了。北湾也是湾区里唯一没有通勤铁路
服务的地区;较小的人口密度与跟湾区其他地区无陆地直接相连是北湾缺乏公共交通工
具的主要原因,金门大桥是此区往旧金山唯一的道路。

旧金山市 (The City of San Francisco)

旧金山或称“圣弗朗西斯科”、“三藩市”。 重要海军基地和著名的贸易港。工商业
发达,也是美国西部最大的金融中心。位于美国西海岸圣弗朗西斯科半岛,面积47平方
英里,三面环水,环境优美,是一座山城。气候冬暖夏凉,阳光充足,年平均气温在20
℃左右,被誉为“最受美国人欢迎的城市”。随着越来越多的高科技公司驻进旧金山,
如今城市里许多大型项目都在如火如荼的建设中,最让人期待的要属跨湾客运站工程
Transbay Terminal,有时间我会详细介绍旧金山市区的发展动向及主要开发项目。



东湾 (East Bay)

东湾的华人社区传统上以 Oakland 华埠为中心,但近年来在其他小城市也发展了华人
购物中心,尤其以 Fremont 最为吸引华裔。这里有湾区最好的学区之一 Mission San
Jose,也有湾区最受欢迎的爬山之地 Mission Peak,Pleasanton Hill 山上布满了远
离城市喧嚣的豪宅,随着消费群体的增长,去年感恩节 Livermore 新开了一家高品质
的outlets购物中心。相较于湾区其他地方,东湾的房价比较便宜,但是气候却是最宜
人的;没有旧金山的冷,也没有南湾的热。

半岛 (The Peninsula)

介于旧金山和南湾的地区是旧金山半岛,当地常简称为“半岛”。这地区由圣马刁县的
数个中小型城市和近郊社区和圣塔克拉拉县西北部份所组成,也包含数个太平洋岸边的
城镇。2013年全美房价十大右邮编,仅半岛就占3席,且高居榜首前两位,分别是邮编
为94027的 Atherton 和邮编为94022的 Los Altos Hills,两地房价中位数高达670万
美元和540万美元。另外邮编为94028的 Portola Valley 排名第9,这是 Palo Alto 的
后山。虽然有许多富有家庭居住在此,半岛居民的组成是相当多样化的。这里许多城镇
在二次世界大战后时期前仅是乡村生活的中心,战后,许多中产和富有家庭迁移至此,
也带动当地发展。自1980年代起,中产和富有家庭的数量因硅谷高科技产业的繁荣而急
速成长。来自外国的许多当地家庭,也是居民组成多样化的原因之一。

南湾 (South Bay)

旧金山湾南部也就是圣塔克拉拉谷地区,此地又被称为硅谷,是许多高科技公司的所在
地。一般来说,南湾的范围相当于整个圣塔克拉拉郡,然而圣塔克拉拉郡西北部一般被
认为是半岛的一部份。圣荷西在2010年人口普查有945,942人,是湾区最大城市、加州
第三大城,同时也是全美第十大城。
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