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买房遇到奇葩问题了,想请一个地产律师咨询一下。求推荐
[版面:三藩市地区][首篇作者:ray8341] , 2018年01月13日20:11:38 ,3801次阅读,11次回复
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ray8341
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发信人: ray8341 (山那边), 信区: SanFrancisco
标  题: 买房遇到奇葩问题了,想请一个地产律师咨询一下。求推荐
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Jan 13 20:11:38 2018, 美东)

房子刚刚01/10/2018 close,但是还没有收到final statement。上周01/06与buyer
agent去做了final inspection,因为01/06这周原来房东把所有用来卖房子布置用的的
家具与装饰等全部移走了。所以去检查一下房子有没有什么地方被挂坏什么的。结果没
有发现什么大问题。01/10号close后,因为上班,buyer agent也没有空,所以等到今
天01/13号才去拿钥匙,且带了装修师傅去看看换地板的事情,结果发现,地下室与一
楼转角处的书房漏水,地毯上面全部是水,如果膝盖跪地毯上,那么裤子都全部浸湿了
。这个书房的房顶与地面水平,书房的墙壁与花台相连接,所有漏水处是从baseboard
与墙之间的缝隙漏出来的。(这个区域在我们做最后的final inspection后的两到三天
下暴雨)。以前看房的时候因为天晴没有发现有这个问题。

现在问题出来了:
1 卖方的disclosure里面一点都没有提到地下室有漏水情况。
2 HomeGuard 的inspection也没有提到有漏水的情况。
3 现在这个贷款已经批了,已经签了最后的文件了,但是没有拿到final statement。
今天是loan close后的第一天拿钥匙,带装修师傅去看发现了书房漏水的情况。
4 买房子的时候因为比较急,所以放的是non-contingency, 且合同都是说房子卖的时
候是as-is的状况。

我也咨询了一些realtor说这个事情可能只有我自己倒霉了,自己找保险来修。我现在
的问题是可以找原来的房东或者listing agent让他们赔偿一些损失吗?因为这些问题
在disclosure没有披露过。请推荐一些地产律师我也可以咨询一下。谢谢。
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QUINN
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发信人: QUINN (Wan for All), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 买房遇到奇葩问题了,想请一个地产律师咨询一下。求推荐
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Jan 13 22:01:43 2018, 美东)

我不是律师,是Realtor。 不能提供Legal advises. 但是能说说如果是我的客户遇到
这种情况下该怎么处理。

1). 首先review一下收到的disclosure,特别是Seller Questionnaire。 Double
Check到底Seller有没有disclose这个material facts。

2). 如果没有disclose,但是是第一次漏水(可能性极小),那是你的运气实在太糟。
如果不是第一次漏水, 你需要提供证据Seller知道漏水但是故意没有disclose。 很简
单的证据, 如果是第一漏水, 地毯地下的Subfloor应该还是很新的。 如果经常漏水
, subfloor应该陈旧的水迹,甚至发霉等等。 有证据后让你的Agent通知Listing
Agent, 把证据提供给对方,因为对方故意没有提供漏水这个material fact,让对方
支付维修的费用。 如果对方不理睬,直接找律师发律师函。

不知道你的房子在哪里。具体状况? 如果水房背后的墙是直接露在外面的, 估计要好
办一点, 找到漏水的地方,检查一下房子墙里面的桩是否长霉(是否需要换),然后
重新把墙封上。 但是最常见的是漏水的墙在土下面, 这个墙相当于retain wall, 墙
背后的排水没有做好,导致漏水, 这样的维修很贵。

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※ 修改:·QUINN 於 Jan 13 23:29:12 2018 修改本文·[FROM: 98.]
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bluesky1998
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发信人: bluesky1998 (blueskybluesea), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 买房遇到奇葩问题了,想请一个地产律师咨询一下。求推荐
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Jan 13 22:21:44 2018, 美东)

inspection 公司没有发现这么严重的问题,应该要负责的。
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QUINN
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发信人: QUINN (Wan for All), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 买房遇到奇葩问题了,想请一个地产律师咨询一下。求推荐
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Jan 13 23:26:03 2018, 美东)

Inspection公司会把客户签字合同上谁也不看的小字放大给你看,然后责任推卸的干干
净净。 以我的经验, Inspection的把柄不好抓,如果有证据是fail disclose
material facts,直接让自己的agent联系对方的Agent,看对方怎么回复。


【 在 bluesky1998 (blueskybluesea) 的大作中提到: 】
: inspection 公司没有发现这么严重的问题,应该要负责的。



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ray8341
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发信人: ray8341 (山那边), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 买房遇到奇葩问题了,想请一个地产律师咨询一下。求推荐
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Jan 13 23:50:20 2018, 美东)

我确实仔细检查了disclosure,里面说没有leaks,且中介也从来没有告知有漏水情况
,(如果我看漏了,中介应该会告知)像QUINN说的,这面墙确实是埋在土下面的。我
已经通知了我的buyer agent已经联系HOA叫他们派人过来看。希望有认识地产方面的律
师联系方式,可以咨询一下具体情况。
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squirrel123
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发信人: squirrel123 (squirrel123), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 买房遇到奇葩问题了,想请一个地产律师咨询一下。求推荐
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Jan 14 00:09:19 2018, 美东)

作为一个Realtor,提3点看法:

1. 如果你有证据可以证明过去已经漏过水, 而且seller should know (有的时候
seller 也可以说I am not aware 啊. 譬如说crawl space 下面foundation 有一点点
裂, seller 怎么可能知道?)而没有disclosure 的, 那就告seller.
2. 如果确实是第一次发生的漏水情况,可以联系你的房屋保险经纪,看看是否可以
file insurance claim. 要注意,如果房子是1/10 下午recording的,尽管你拿到钥匙
已经是下午5点或6点,但是,房屋保险是1/9半夜12以后就生效了。当然,你需要考量
是否值得这样做,因为你file a claim后,后面3~5年的保费会升的比较多。所以,如
果修理费只有1~2千,大概就不值得了。
3. 如果上述二项都不符合,那就只能自己认了。
【 在 ray8341 (山那边) 的大作中提到: 】
: 房子刚刚01/10/2018 close,但是还没有收到final statement。上周01/06与buyer
: agent去做了final inspection,因为01/06这周原来房东把所有用来卖房子布置用的的
: 家具与装饰等全部移走了。所以去检查一下房子有没有什么地方被挂坏什么的。结果没
: 有发现什么大问题。01/10号close后,因为上班,buyer agent也没有空,所以等到今
: 天01/13号才去拿钥匙,且带了装修师傅去看看换地板的事情,结果发现,地下室与一
: 楼转角处的书房漏水,地毯上面全部是水,如果膝盖跪地毯上,那么裤子都全部浸湿了
: 。这个书房的房顶与地面水平,书房的墙壁与花台相连接,所有漏水处是从
baseboard
: 与墙之间的缝隙漏出来的。(这个区域在我们做最后的final inspection后的两到三天
: 下暴雨)。以前看房的时候因为天晴没有发现有这个问题。
: 现在问题出来了:
: ...................




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※ 修改:·squirrel123 於 Jan 14 00:09:56 2018 修改本文·[FROM: 2600:1700:d620:b]
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ray8341
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发信人: ray8341 (山那边), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 买房遇到奇葩问题了,想请一个地产律师咨询一下。
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Jan 14 01:33:43 2018, 美东)

baseboard与墙壁缝隙处有一个小的凸起,很明显,但是看房的时候没有怀疑到是漏水
。今天看到水确实是那里出来的。去看房几次,我记得有一两次是伏下身子去仔细摸过
墙角地毯,确实没有发现有漏水,因为那个房间很暗,没有灯,所以只能手机照明看。
那个凸起的部分应该是以前漏水而形成的,但是disclosure里面没有提到,已经联系
hoa了。


【 在 squirrel123(squirrel123) 的大作中提到: 】
<br>: 作为一个Realtor,提3点看法:
<br>: 1. 如果你有证据可以证明过去已经漏过水, 而且seller should know (有的
时候
<br>: seller 也可以说I am not aware 啊. 譬如说crawl space 下面foundation 有
一点点
<br>: 裂, seller 怎么可能知道?)而没有disclosure 的, 那就告seller.
<br>: 2. 如果确实是第一次发生的漏水情况,可以联系你的房屋保险经纪,看看是否
可以
<br>: file insurance claim. 要注意,如果房子是1/10 下午recording的,尽管你拿
到钥匙
<br>: 已经是下午5点或6点,但是,房屋保险是1/9半夜12以后就生效了。当然,你需
要考量
<br>: 是否值得这样做,因为你file a claim后,后面3~5年的保费会升的比较多。所
以,如
<br>: 果修理费只有1~2千,大概就不值得了。
<br>: 3. 如果上述二项都不符合,那就只能自己认了。
: ...................
<br>
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wzuo
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标  题: 买房遇到奇葩问题了,想请一个地产律师咨询一下。求推
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Jan 14 09:58:16 2018, 美东)

这跟hoa有什么关系吗?

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ray8341
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发信人: ray8341 (山那边), 信区: SanFrancisco
标  题: Re: 买房遇到奇葩问题了,想请一个地产律师咨询一下。求推荐
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Jan 14 13:07:15 2018, 美东)

中介告诉我这个问题应该找HOA解决。但是我还是觉得以前Owner存在没有把这个问题放
到disclosure里面的问题。
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ray8341
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发信站: BBS 未名空间站 (Sun Jan 14 22:43:30 2018, 美东)

condo啊,意思是以前房东没有一点责任了?今这件事情就自己承担了?hoa叫了一个
contractor来看说是retaining wall漏水,明天会打电话叫他们尽快叫general
contractor来修理。

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