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纯干货,在美国买房涉及的所有问题都在这里!
[版面:投资][首篇作者:LVMz] , 2017年12月06日19:22:06 ,3004次阅读,3次回复
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发信人: LVMz (帝都), 信区: Investment
标  题: 纯干货,在美国买房涉及的所有问题都在这里!
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Dec 6 19:22:06 2017, 美东)

最近一段时间中国各个公众事件爆发,“移民”又变成了一个热门话题,移民之后海外
买房接踵而来。

而据最新的全美房地产经纪人协会(NAR)最近发布的《2017年美国住宅房产外国买家报
告》,中国连续四年成为美国海外购房群体中的第一大买家。

作为美国外国人购房的主力,在2016年上半年到2017年上半年的报告统计周期,中国人
的购房总成交额达317亿美元,比上年的273亿美元上升了16%,也超过前年的286亿美元
,创下历史新高;同时购房数量也超过4万套,在经历上年的回落后再次冲击历史最高
点。


美国房价涨跌幅(三大追踪指数)

从上图美国房价涨跌榜看,从2011年开始一直到2017年,这六年美国房价一致处于高涨
状态。

许多中国人愿意在美国,来听听他们都问了哪些问题。

1. 为什么在美国买房子?

a. 美国房屋产权为私有制,永久产权

中美房产最本质的区别在于房屋产权和拥有方式。中国房屋产权是公有制,买了房子之
后最多有70年的使用权。而美国房产实行私有制,并且是永久产权。一经购买,包括房
子和房子上方的天空和下方的土地全部永远属于自己。

b. 美国房子价格不高,甚至低于中国

现今,美国所有房屋的平均中间价格为16.3万美元,也就是说,有一半的房产低于97.8
万人民币。这个价格在中国很多城市来讲都显得那样平易近人。用同样的价格,在美国
买到房子可以比中国大三倍以上。或者说,用买中国房子三分之一的价格就可以在美国
同等区域买房一套大房子。

c. 美国房产政策完善,法律环境健全,房屋产权受保障

美国的房地产法律经过了几十年的发展和完善,逐渐形成了相对完善和成熟的房产法律
制度和市场。比如美国的房产信息是公开的,购房者可以去政府网站查看意向房产的全
部详细信息。所有的交易信息, 包括实际价格,税额, 交易日期, 交易情况, 都必须明
确的呈报,这就有效的避免了炒房现象的发生。此外,美国政府会保护房屋拥有者的产
权,并保障房产交易中买卖上方的权益,比较公平公正公开。美国房产问答延伸阅读:
美国法律如何保障外国买房人的权益?

d. 美国房产可以获得较高的租金回报率

以出租和投资美国房产为目的会有稳定的房产增值效益和获得较高的租金回报。

e. 美国有多种房产类型,可以依据投资目的自如选择

美国房产类型分为1.独栋别墅、2.联排别墅、3.公寓、4.多户住宅。每种房型会分布在
不同的地区或城市,并匹配不同的投资目的。如投资、留学、养老买房都有比较适合的
几类主要的房产类型。

2. 什么人可以在美国买房?

美国是一个成熟的市场经济国家,对外国投资者持欢迎态度。同时,法律透明公开,购
房程序要比其它国家相对简单明了;任何人都可以购买美国房产,只要拥有美国承认的
ID(例如:中国护照),就可以完成购房交易,即使没有美国签证,没有美国绿卡,也
可以完成交易。

如果是用现金购买,没任何限制,但想获得贷款用按揭方式购买,需要办理贷款手续,
可以用中国收入申请美国贷款,不过这种贷款只有少数银行经营。

3. 在美国买房是必需人到美国才能买吗?

理论上你不必亲自到美国就可以买房,但最好是本人事先来美国开立好自己的银行帐户
,以便用该帐户内的资金支付购房款,即使不来美国也可将资金直接打入产权公司进行
交接。

现在大部分银行都接受这种网上签字的方法,只要有Email的地方,都可以签字,无论
你在世界的哪一个地方,都可以完成在美国买房的过程。

当然,在看房、选房的过程中,你如果能亲自选择是最好的。

4. 中国人在美国买房要些什么证件和资料?

如果本人亲自前往购买,只要有护照就行了。

如果是委托他人购买,需要给受托人写一份授权委托书(Power of Attorney),该授
权委托书需要公证,另外提供一份护照复印件,受托人有了授权委托书,可以动用在委
托人名下的银行帐户中的资金支付购房款,代签买房合同等法律文件和代办过户手续。

5. 中国人在美国购买的房屋产权与美国人购买的有何不同?

没什么不同,都是永久产权,产权文件上都会载明产权拥有人的姓名,获得不动产产权
的时间和位置,土地占地面积和建筑物的面积等等。

6. 在美国购置房产和在中国买房程序上有什么不同?

在美国买房的整个过程中,要经过一层一层的手续,比较复杂,也比较严谨。也就是说
,在房产过户中的诈欺、违约的机会率会降至最低。虽说过程比较复杂,但在美国的经
纪人,都是需要取得各州的专业房地产的执照,才能为客人作买卖交易服务,整体水平
很高,职业道德相对於国内房产中介素质要好得多。如果能选择一个负责任、有经验的
经纪人作买方经纪,其它事情你就不必担忧了。

7. 需要付经纪人佣金吗?

需要支付佣金,各地情况不同,有的情况下经纪人可以适当回馈一些佣金。经纪人赚取
的买房经验的钱,可以帮客户更好的完成交易更好的买到房子。

8. 在美国买房以后可以移民美国吗?

目前,在美国买房与办理移民没有直接的联系。外国人只需要提供身份证明和合法入境
美国的签证就可以在美购买房产,买房可被视为一种投资行为,但不可以仅因此而获得
绿卡。

根据美国移民法的规定,获得美国投资移民EB-5的条件是:

1)在美国任何地方投资一百万美元,并至少直接创造十个就业机会;或
2)在国家认可的低就业地区投资五十万美元,并至少直接创造十个就业机会;或
3)在经政府批准的“区域中心”投资五十万美元,并直接或间接创造十个就业机会

所以在美国买房属于商业行为,绿卡属于美国移民局管辖范畴,目前而言,在美国投资
买房暂时不能直接获得绿卡。

9. 来美国买房的基本流程是怎样的?

在美国买房的整个过程中,要经过一层一层的手续,比较复杂,也比较严谨,通常都会
选择一个好的职业经纪人来一步一步带你走,所有在交易过程中可能发生的情况,他都
会在事前告诉你。

下面是来美买房的基本步骤:

1)须有中国护照(其他国护照)和合法来美的签证;

2)选择想要买房的地区和房屋种类(独立屋还是公寓);

3)选择一个合法注册的房产经纪人,讨论购买要求,由经纪人介绍看房,选房;

4)填写买房出价合同书,付定金支票,如果出价合同书被卖方接受并由卖方在合同书
上签字,则购房合同成立,双方进入具体操作程序;

5)一旦出价合约书被卖方接受,则定金支票须存入双方选定的公证托管公司,这家公
证托管公司是帮助双方履行合同、清理价款完成交易的中立公司,不代表任何一方;

6)公证托管公司对房屋产权进行核实,对产权是否有睱疵是否影响产权的完整性提出
意见。如果不影响过户,则会通知双方进行下一步操作;

7)即使经过产权核实未发现睱疵,买方也会在过户(closing)之前购买产权保险,以
便将来出现产权问题时获得赔偿;

8)如果购房合同是有条件履行的合同,即买方在合同中提出须做房屋检查并根据检查
结果决定是否购买,则当卖方接受出价合同书后,买方即可开始聘行专业人士对房屋的
状况进行检查,如果检查结果满意,则进入交易的最后一个程序:过户(closing),
如果检查结果不满意,买方要求售方维修,则双方在售方进行维修后进行交易的最后一
个程序,如果售方不愿意维修或买方对检查结果不满意而不愿意继续进行交易,则交易
中止,定金退还买方;

9)买方在过户(closing)之前购买房屋保险;

10)按照合同约定的时间双方前往公证托管公司办理过户(closing),买方付款(支
付至公证托管公司帐户),售方签署产权文件,交收房屋钥匙和其他文件资料;

11)过户(Closing)完成之后,公证托管公司清算各方的款项,并将产权文件报送当
地县政府备案,县政府备案后并盖印章,原件由公证托管公司领回后邮寄给买方,交易
完整结束。

10. 应该买哪种房屋?

美国房地产市场的房屋种类很多,最主要的有独栋别墅(house)、联体别墅(town
house)、公寓(Condo)。对于投资者而言,独栋别墅最具投资价值,公寓最没有投资
价值。

从过去30年美国公寓价格变化规律看,公寓建成之后价值会逐年递减,因为美国的人工
支出很贵,旧的公寓需要花费大量的金钱去维护,所以超过20年房龄的公寓基本就无人
问津了。而独栋别墅却恰恰相反,虽然房屋也有老化的问题,但所在土地是永久产权的
,而土地也在一直升值。

另外需要说明的是,美国的土地所有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和
地上空间权(包括建筑物的容积率以及在容积率范围内空间设定的通过权)。

11. 购买新房还是二手房?

在美国,大多数在市场上交易的房子是二手房子,占市场上挂牌出售的房子总数的85%
;新建的房子相对较少,仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。

在加州,大部分优良的地段已经被老的住宅社区占据,所以一般大规模开发的新建房地
段会稍偏,占地较小,以前多为其他工业或农业用地,较多的靠近高速或铁轨,或有其
他的一些局限,但是新房户型设计新颖有效,房屋比较智能化,并且普遍内装现代奢华
,买房后直接拧包入住,不需要任何房屋整修。新房二手房各有利弊,需要职业的经纪
人帮助你权衡比较。

12. 外国人买房可以贷款吗?

随着美国经济和房地产市场的复苏与上升,很多中国客户期望来美买房置业,投资移民
。根据广大买房客户的问题和咨询,这里介绍一下外国人在加州买房之前如何申请贷款
,及其利弊分析。

1)在北加州湾区可以接受外国人买房贷款申请的银行有3--4家,汇丰银www.us.hsbc.
com,华美银行 www.eastwestbank.com,国泰银行 www.cathaybank.com。汇丰银行必须
要求开设高级客户账户并存入10万美金,存放时间60天以上才可以申请贷款。中国或香
港 HSBC 账户的10万以上存款也可以参照计算。华美和国泰银行最低开户为2000美金,
没有存放时间要求。

2)作为美国知名国际的HSBC银行,其贷款审批速度较快/30--40天通过。一般来说,外
国人的首期头款须高于40%,但必须审查您的个人与公司年收入和银行存款余额。华美
和国泰银行要求最低首期头款为50%,不用查核个人收入但要求设定月供贷款银行自动
转账,其审批速度为40--50天。贷款期限为3,5,7,10年可供您选择。贷款最高上限
是200万美金。

3)2013年以来,美国与加州的房地产市场非常火爆,房价正在上升,买家蜂拥而至。
卖家和贷款公司对买房人的贷款申请审查严格,外国买家的贷款申请难度更大。因为外
国人贷款的审批期限较长,所以在选择投资标的物时,就比较不容拿到一个比较优惠的
价钱,毕竟“CASH IS KING 现金为王”,如果想投资美国房地产,还是需要准备比较
充足的”现金弹药“会比较好。

需要知道,以上银行的流程和要求有时会有变动,准备贷款之前,请先咨询银行。一般
来讲,需要申请贷款买房的要比一次性全现金付款的所需材料更多,手续更复杂,一切
顺利的话,成交时间大约在1~2个月。全现金购房最快7天即可办完所有手续,过户成
交。

13. 在美国买房需要准备哪些文件?

现金买主需要准备的文件:

1)有效的护照和签证

2)准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明)

3)在美国当地银行开设的帐号

如果是现金购房,准备以上三项就可以了。

贷款买主需要准备的文件:

1)有效的护照和签证

2)工作证明、工作收入(单位或街道开具证明,交由公证公司翻译)

3) 自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明)

4) 在美国当地银行开设的帐号

14. 在美国养房每年需要支付哪些费用?

房产税

房产税在美国各个州和地区都不同,加州的房产税普遍是1.25%左右。政府会对每个房
子做一个评估,然后根据评估价计算房产税。

很多国内非专业的投资人对房产税都有误解,其实按1%计算,就是你交100年房价才涨
一倍;实际上100年之后房价早已涨了至少10倍,房产税根本就可以忽略不计。

同时在中国虽然没有房产税的概念,可是只有70年产权,把房子的土地成本分摊到70年
里,你所花的钱比美国的房产税可能还要高不少。

房屋保险

在美国购买房产的同时,一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子,房屋保险大约
是300-500美元/年。在加州由於地震灾害比较多,地震险是单独加保的。在其它州可能
也有一些天然灾害,例如龙卷风或是水灾。如果要贷款,银行一定要你买保险才肯贷款
给你。

物业费

如果买公寓或集合式住宅,通常会有物管费(HOA fee),用于小区的公共开支如绿化
、剪草、卫生、游泳池、网球场、垃圾和水费。有些高档一点的独立屋小区也有物管费
。公寓的物业费大约每年3000到5000美元,越是年代久远的公寓维护成本越高,物业费
也越贵。

维护费

如杀白蚊、换屋顶(屋顶的寿命通常是15-40年),剪草及其他维修费用。

15. 买房后,可以找人代管吗?

如果是投资出租房产,出租给租客,一般可以有两种形式请人看理不打算自行使用的房
屋。一是业主可将房屋委托给专业的经纪人,经纪人可以帮您选择条件较好的租客,减
少以后恶房客的困扰。

收费一般是全年租金的8%;二是交给专业的租赁公司打理,如果有法律纠纷,需要请律
师或专业公司驱逐房客,管理公司管理费一般收费为租金的5%-8%。

16. 我听说有人在美国买房被骗,有这种事情发生吗?

一般而言,美国房地产的买卖是被法律严格规范的经纪人模式,尤其是有公证公司监管
资金和重要的文件,很难产生骗局。经纪人在合同确认之后就会提供一个close律师的
监管账户(这个账户受到州房产委员会监管,账户资金不能挪用,因此是很安全的),
购房者只要把款打入到监管账户就行了。

这里需要注意的是让经纪人提供监管账户(escrow account)用来汇款(而不是直接汇
到任何个人账户)。

17. 外国人出售美国房产需缴资本利得税(所得税)吗?

拥有住房可以为居民家庭提供一种可靠保障方式,为实现这一目标,美国有一套相对完
善的住房政策。所得税与产权持有成本、住房贷款利率一起构成了美国房地产市场健康
稳定发展的重要税收政策。

在加州,外国人出售美国房产,需要缴纳“资本利得税”也就是所得税,联邦政府和州
政府约共收一个25%的所得税。比如房子买时是80万美金,卖出是100万美金,卖主赚了
20万,这所得的20万,要交25%(5万美金)的税。20万x25%=5万美金。这个税率需要“
预扣”。在成交后的20天内与预扣款项一并上交税局。这项代征税务通常由履约保证中
介公司(Escrow Company)负责办理。卖方如果没有依法预扣这笔税款,可能面临不同
程度的罚款。

美国人自己出售房产时,若符合一定条件,会有一定的免税额度,比如夫妻可以50万美
金的免税额,单身有25万美金的免税额度。

所以去美国投资房地产,除了替自己找一个好的中介或管理公司外,还需要找个可靠的
会计师来替自己把关税收的申报缴纳,避免麻烦。

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QUINN
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发信人: QUINN (Wan for All), 信区: Investment
标  题: Re: 纯干货,在美国买房涉及的所有问题都在这里!
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Dec  7 01:42:57 2017, 美东)

不能光看贼吃肉,不看贼挨打。作为业内人士,给买房的泼点凉水,尤其是人在中国想
买美国房产的人泼点凉水。

1)。 美国的房子持有成本很高。 不像国内买完房子之后就没有什么太大的费用,美
国的房子每年要交很高的房产税。加州房产税比较低,大概1.3%-1.8% (各个城市不一
样)。意味着每年100万的房子要交1.3-1.8万的房产税,以后逐年还会增加。房产税高
的州/城市可能是3%以上。 所以买房前先要确定买房的持有成本。

2)。买卖房屋的成本比较高。 一般房屋买卖要付给中介5-6%的佣金。 虽然是卖家付
,但是房屋有过买和卖才能完成一个循环,外加过户的费用,保险以及政府的费用等等
, 房屋买卖一次成本应该是房价的6-8%。 也就是房价涨了10%,屋主基本没挣到钱。

3)。房屋出租有风险/费用。 人在本地自己管理还好,人在外地,让物业公司管理,
物业公司管理费用是每年的8-10%,外加空房期,所以实际收入要远低于纸面上的收入
。 其实收入低点倒是小事,如果不小心遇到“租霸”可能就是血本无归”。 美国的法
律对房客的保护远远多于房东,尤其在比较左的州,离共产主义越来越近, 对地主的
仇视和穷人(房客)的保护超出你的想象。

综合以上几点,不是所有的国内人都适合买房。 我的客户中: 1)非常有钱,不在乎
盈利/回报, 但是分配一些美元资产,降低货币风险;2)已经移民或打算移民,这样
有自住的需要也可以就近管理。

至于不够富豪还打算买投资房盈利的国内买家,建议三思而后行, 我个人觉得是操卖
白粉的心去挣卖白菜的钱,不值得。

再说最近5-6年美国房价涨的猛(比国内差远了)是因为2007/2008年价格被腰斩一次,
到2011-2012年才开始从谷底出来。 美国的房地产市场很成熟,长线看是价格涨幅也就
能跟上通货膨胀而已。 是风险低但回报也不高的投资方式。


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wzuo
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发信人: wzuo (June), 信区: Investment
标  题: Re: 纯干货,在美国买房涉及的所有问题都在这里!
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Dec  7 16:02:45 2017, 美东)

二楼说得比较实在!
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MB80528
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发信人: MB80528 (肥猫(Contrarian)[食MM而肥]), 信区: Investment
标  题: Re: 纯干货,在美国买房涉及的所有问题都在这里!
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Dec  7 16:57:00 2017, 美东)


说米国房子比国内便宜本身意义不大。

重要的是不要买在高峰,要买谷底价。




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