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房子close了,写一写OPT买房的经验教训
[版面:南北卡地区][首篇作者:youneverknow] , 2013年04月11日09:45:24 ,32595次阅读,56次回复
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youneverknow
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发信人: youneverknow (youneverknow), 信区: Carolinas
标  题: 房子close了,写一写OPT买房的经验教训
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 11 09:45:24 2013, 美东)

我们的房子上周终于close了,从买房的一帆风顺,到贷款的举步维艰,其中的辛苦,
只有自己知道。把自己的经验教训写下来,和大家分享。
我LG是OPT身份,我也仅仅是抱着试试看的心态给一些银行和agents打电话,问问OPT可
不可以贷款。除了Jan Qin,所有的lender和agents都和我说OPT是不能贷款的。也正是
因为Jan告诉我说她的一个客户几个月前刚刚以OPT身份成功close,我们决定让Jan做我
们的agent,通过Chase贷款。作为agent,Jan非常的爽快,在我第一次给她打电话的时
候就同意把她一半的佣金给我们作为closing costs.我们也没有签任何的协议,这就意
味着如果我们不满意,随时都可以walk away。
我们应该是最快的买家,从看房到砍价再到最后的签合同只用了不到24小时的时间。多
数的看房选房都是在网上进行的,我们对理想的房子有很具体的要求,比如学区,房型
,Jan会根据我们的要求和价位把符合要求的房子发给我们,我们在照片上看几遍,把
多数的都filter掉,留下几套,要她周末带我们看房。
我们的幸运在于没有在看房上花去几个月的时间,一个下午看好房子,直接去sales
office和卖方的agent谈价钱。在砍价上,Jan很有经验,第一次出价她让我们出了个低
于标价接近50K的价格,我们知道这个价格是builder完全不可能接受的。但也就是因为
这个价格,让我们在接下来反复几次的counter offer中很有优势,房子最后以低于标
价25K的价格成交,此外,builder还同意在后院免费给我们装上fence。小区的sales
agent在close时告诉我们,在我们之后卖出的十几套房子,几乎都是以原价成交的。
也许是因为买房太顺利了,在贷款上我们碰到了很多问题。最初我给Chase打电话时,
那个broker信誓旦旦地保证说贷款不会有问题,说Chase是全美第一个给OPT贷款的银行
。而在他把材料做好交给underwriter approve的时候,却被underwriter拒绝了,说不
能给OPT身份的申请者贷款。他反复几次向他的上级和Chase的Legal Department申诉,
也被驳回,理由相同。几个月前他们close的背景几乎相同的case,是因为underwriter
出错了。正式收到Chase的拒信离我们schedule close的日期只有15天了。
在这期间我给全美大大小小的几十个银行,北卡的local银行,credit union都打了电
话, 99%的银行都拒绝了。有另外一个broker同意为我们试试,材料交上去也被拒了。
这时离closing的时间还有一周。在这期间Jan也是极力地和builder沟通,请他们延长
closing的时间。
Tony Xie应该是我打的最后一个电话,那时候我已经对贷款不抱任何希望。我把情况说
了以后,他说他有6,7成的把握,让我们把材料发给他,也同意在贷款成功后再做
inspection。Tony审材料审的非常仔细,他指出了很多前两个broker没有注意的问题,
包括材料的清晰程度,和任何会让银行质疑我们身份的问题。从提出申请到贷款批准,
appraisal,inspection,不到三周的时间。万分感谢Tony!
回想起来,教训还是有几条的:
1. 在和Chase沟通时,知道OPT贷款很可能会遇到问题,应该要求broker在贷款批准后
再做appraisal,我们白白花去了$450 appraisal fees.
2. 在被Chase reject以后,应该多条腿走路,应该和不同的broker同时申请贷款,而
不是等一家拒了再找下一家。我们的builder比较好,没有收延期close的罚款,多数的
builder是不会等的。
3. 如果贷款的利率暂时不好,可以再观望观望,不要着急lock。我当时太着急lock利
率了,导致没有拿到最好的rate.
4. 不到最后关头,决不放弃
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jiubaozhe
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发信人: jiubaozhe (就叫大宝), 信区: Carolinas
标  题: Re: 房子close了,写一写OPT买房的经验教训
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 11 11:04:56 2013, 美东)

不错,吃包子。

【 在 youneverknow (youneverknow) 的大作中提到: 】
: 我们的房子上周终于close了,从买房的一帆风顺,到贷款的举步维艰,其中的辛苦,
: 只有自己知道。把自己的经验教训写下来,和大家分享。
: 我LG是OPT身份,我也仅仅是抱着试试看的心态给一些银行和agents打电话,问问OPT可
: 不可以贷款。除了Jan Qin,所有的lender和agents都和我说OPT是不能贷款的。也正是
: 因为Jan告诉我说她的一个客户几个月前刚刚以OPT身份成功close,我们决定让Jan做我
: 们的agent,通过Chase贷款。作为agent,Jan非常的爽快,在我第一次给她打电话的时
: 候就同意把她一半的佣金给我们作为closing costs.我们也没有签任何的协议,这就意
: 味着如果我们不满意,随时都可以walk away。
: 我们应该是最快的买家,从看房到砍价再到最后的签合同只用了不到24小时的时间。多
: 数的看房选房都是在网上进行的,我们对理想的房子有很具体的要求,比如学区,房型
: ...................



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MegaXin
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发信人: MegaXin (心), 信区: Carolinas
标  题: Re: 房子close了,写一写OPT买房的经验教训
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 11 11:18:44 2013, 美东)

congrats!

【 在 youneverknow (youneverknow) 的大作中提到: 】
: 我们的房子上周终于close了,从买房的一帆风顺,到贷款的举步维艰,其中的辛苦,
: 只有自己知道。把自己的经验教训写下来,和大家分享。
: 我LG是OPT身份,我也仅仅是抱着试试看的心态给一些银行和agents打电话,问问OPT可
: 不可以贷款。除了Jan Qin,所有的lender和agents都和我说OPT是不能贷款的。也正是
: 因为Jan告诉我说她的一个客户几个月前刚刚以OPT身份成功close,我们决定让Jan做我
: 们的agent,通过Chase贷款。作为agent,Jan非常的爽快,在我第一次给她打电话的时
: 候就同意把她一半的佣金给我们作为closing costs.我们也没有签任何的协议,这就意
: 味着如果我们不满意,随时都可以walk away。
: 我们应该是最快的买家,从看房到砍价再到最后的签合同只用了不到24小时的时间。多
: 数的看房选房都是在网上进行的,我们对理想的房子有很具体的要求,比如学区,房型
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smilett
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发信人: smilett (粟米乐陶陶), 信区: Carolinas
标  题: Re: 房子close了,写一写OPT买房的经验教训
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 11 13:26:13 2013, 美东)

要知道当初我们找Chase贷H1B都很难啊!!!!!!!
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Blue888
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发信人: Blue888 (BioBlue), 信区: Carolinas
标  题: Re: 房子close了,写一写OPT买房的经验教训
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 11 13:38:38 2013, 美东)

congrats. no pain no gain.

thank you for sharing ur experience.

waiting for ur house warming party lol.
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gouji
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发信人: gouji (绿绿绿绿), 信区: Carolinas
标  题: Re: 房子close了,写一写OPT买房的经验教训
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 11 13:44:46 2013, 美东)

恭喜,原来jan问我的opt贷款就是你们啊。最终买成了还是很好的。我当初问tony xie
的时候直接就跟我说opt做不了,我才去找的chase。

【 在 youneverknow (youneverknow) 的大作中提到: 】
: 我们的房子上周终于close了,从买房的一帆风顺,到贷款的举步维艰,其中的辛苦,
: 只有自己知道。把自己的经验教训写下来,和大家分享。
: 我LG是OPT身份,我也仅仅是抱着试试看的心态给一些银行和agents打电话,问问OPT可
: 不可以贷款。除了Jan Qin,所有的lender和agents都和我说OPT是不能贷款的。也正是
: 因为Jan告诉我说她的

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发信人: jiubaozhe (就叫大宝), 信区: Carolinas
标  题: Re: 房子close了,写一写OPT买房的经验教训
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 11 13:54:40 2013, 美东)

又见失传的咆哮体。。。

【 在 smilett (粟米乐陶陶) 的大作中提到: 】
: 要知道当初我们找Chase贷H1B都很难啊!!!!!!!



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发信人: gouji (绿绿绿绿), 信区: Carolinas
标  题: Re: 房子close了,写一写OPT买房的经验教训
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 11 13:56:10 2013, 美东)

哈哈,不过贷款这个事情很难说。我看的基本上都说BOA,Wells fargo Chase度可以弄
opt,不过有人成功有人不行,里面有些小细节估计是有区别的。

【 在 jiubaozhe (就叫大宝) 的大作中提到: 】
: 又见失传的咆哮体。。。



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发信人: youneverknow (youneverknow), 信区: Carolinas
标  题: Re: 房子close了,写一写OPT买房的经验教训
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 11 14:06:37 2013, 美东)

谢谢大宝
【 在 jiubaozhe (就叫大宝) 的大作中提到: 】
: 不错,吃包子。



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发信人: youneverknow (youneverknow), 信区: Carolinas
标  题: Re: 房子close了,写一写OPT买房的经验教训
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 11 14:07:02 2013, 美东)

Thanks!

【 在 MegaXin (心) 的大作中提到: 】
: congrats!



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发信人: youneverknow (youneverknow), 信区: Carolinas
标  题: Re: 房子close了,写一写OPT买房的经验教训
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 11 14:08:32 2013, 美东)

谢谢!我兜了一圈回来还是找的Tony Xie,他也没有打包票,就是说试一试。
【 在 gouji (绿绿绿绿) 的大作中提到: 】
: 恭喜,原来jan问我的opt贷款就是你们啊。最终买成了还是很好的。我当初问tony
xie
: 的时候直接就跟我说opt做不了,我才去找的chase。
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发信人: youneverknow (youneverknow), 信区: Carolinas
标  题: Re: 房子close了,写一写OPT买房的经验教训
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 11 14:09:17 2013, 美东)

我觉得和underwriter有很大的关系
【 在 gouji (绿绿绿绿) 的大作中提到: 】
: 哈哈,不过贷款这个事情很难说。我看的基本上都说BOA,Wells fargo Chase度可以弄
: opt,不过有人成功有人不行,里面有些小细节估计是有区别的。
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发信人: gouji (绿绿绿绿), 信区: Carolinas
标  题: Re: 房子close了,写一写OPT买房的经验教训
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 11 14:10:44 2013, 美东)

不知道啊,不过我们来美国以后就在chase开的帐户,信用卡也是chase的,估计信用历
史比较好查吧

【 在 youneverknow (youneverknow) 的大作中提到: 】
: 我觉得和underwriter有很大的关系



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发信人: smilett (粟米乐陶陶), 信区: Carolinas
标  题: Re: 房子close了,写一写OPT买房的经验教训
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 11 14:34:44 2013, 美东)

不是咆哮,是搞过那么多次贷款,没想到chase最后弄得很麻烦。最开始说绝对没问题
,后来underwriting死活过不了,而且我们当时信用记录有800,就是visa不让过,而
且当时还是relocation公司找的chase做贷款,不然我自己最开始就联系别家了,最后
还是公司出面好多次push,找了他们的几个manager一起,拖了一天,弄出来了,所以
后来都和朋友说最近chase很严,要小心
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jiubaozhe
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发信人: jiubaozhe (就叫大宝), 信区: Carolinas
标  题: Re: 房子close了,写一写OPT买房的经验教训
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 11 14:40:51 2013, 美东)

小细节就是是否经常共享经验攒人品。

【 在 gouji (绿绿绿绿) 的大作中提到: 】
: 哈哈,不过贷款这个事情很难说。我看的基本上都说BOA,Wells fargo Chase度可以弄
: opt,不过有人成功有人不行,里面有些小细节估计是有区别的。
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jiubaozhe
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发信人: jiubaozhe (就叫大宝), 信区: Carolinas
标  题: Re: 房子close了,写一写OPT买房的经验教训
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 11 14:42:27 2013, 美东)

好事多磨。反正你现在也住着哈夫密林的豪宅了,就当和往事干杯吧。

【 在 smilett (粟米乐陶陶) 的大作中提到: 】
: 不是咆哮,是搞过那么多次贷款,没想到chase最后弄得很麻烦。最开始说绝对没问题
: ,后来underwriting死活过不了,而且我们当时信用记录有800,就是visa不让过,而
: 且当时还是relocation公司找的chase做贷款,不然我自己最开始就联系别家了,最后
: 还是公司出面好多次push,找了他们的几个manager一起,拖了一天,弄出来了,所以
: 后来都和朋友说最近chase很严,要小心



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gouji
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发信人: gouji (绿绿绿绿), 信区: Carolinas
标  题: Re: 房子close了,写一写OPT买房的经验教训
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 11 15:20:27 2013, 美东)

嘿嘿,我有时候比较懒,完事以后就懒得打字了

【 在 jiubaozhe (就叫大宝) 的大作中提到: 】
: 小细节就是是否经常共享经验攒人品。



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SuperPigeon
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发信人: SuperPigeon (Super Pigeon), 信区: Carolinas
标  题: Re: 房子close了,写一写OPT买房的经验教训
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 11 21:44:22 2013, 美东)

nice summary
thanks for sharing


【 在 youneverknow (youneverknow) 的大作中提到: 】
我们的房子上周终于close了,从买房的一帆风顺,到贷款的举步维艰,其中的辛苦,
只有自己知道。把自己的经验教训写下来,和大家分享。
我LG是OPT身份,我也仅仅是抱着试试看的心态给一些银行和agents打电话,问问OPT可
不可以贷款。除了Jan Qin,所有的lender和agents都和我说OPT是不能贷款的。也正是
因为Jan告诉我说她的一个客户几个月前刚刚以OPT身份成功close,我们决定让Jan做我
们的agent,通过Chase贷款。作为agent,Jan非常的爽快,在我第一次给她打电话的时
候就同意把她一半的佣金给我们作为closing costs.我们也没有签任何的协议,这就意
味着如果我们不满意,随时都可以walk away。
我们应该是最快的买家,从看房到砍价再到最后的签合同只用了不到24小时的时间。多
数的看房选房都是在网上进行的,我们对理想的房子有很具体的要求,比如学区,房型
,Jan会根据我们的要求和价位把符合要求的房子发给我们,我们在照片上看几遍,把
多数的都filter掉,留下几套,要她周末带我们看房。
我们的幸运在于没有在看房上花去几个月的时间,一个下午看好房子,直接去sales
office和卖方的agent谈价钱。在砍价上,Jan很有经验,第一次出价她让我们出了个低
于标价接近50K的价格,我们知道这个价格是builder完全不可能接受的。但也就是因为
这个价格,让我们在接下来反复几次的counter offer中很有优势,房子最后以低于标
价25K的价格成交,此外,builder还同意在后院免费给我们装上fence。小区的sales
agent在close时告诉我们,在我们之后卖出的十几套房子,几乎都是以原价成交的。
也许是因为买房太顺利了,在贷款上我们碰到了很多问题。最初我给Chase打电话时,
那个broker信誓旦旦地保证说贷款不会有问题,说Chase是全美第一个给OPT贷款的银行
。而在他把材料做好交给underwriter approve的时候,却被underwriter拒绝了,说不
能给OPT身份的申请者贷款。他反复几次向他的上级和Chase的Legal Department申诉,
也被驳回,理由相同。几个月前他们close的背景几乎相同的case,是因为underwriter
出错了。正式收到Chase的拒信离我们schedule close的日期只有15天了。
在这期间我给全美大大小小的几十个银行,北卡的local银行,credit union都打了电
话, 99%的银行都拒绝了。有另外一个broker同意为我们试试,材料交上去也被拒了。
这时离closing的时间还有一周。在这期间Jan也是极力地和builder沟通,请他们延长
closing的时间。
Tony Xie应该是我打的最后一个电话,那时候我已经对贷款不抱任何希望。我把情况说
了以后,他说他有6,7成的把握,让我们把材料发给他,也同意在贷款成功后再做
inspection。Tony审材料审的非常仔细,他指出了很多前两个broker没有注意的问题,
包括材料的清晰程度,和任何会让银行质疑我们身份的问题。从提出申请到贷款批准,
appraisal,inspection,不到三周的时间。万分感谢Tony!
回想起来,教训还是有几条的:
1. 在和Chase沟通时,知道OPT贷款很可能会遇到问题,应该要求broker在贷款批准后
再做appraisal,我们白白花去了$450 appraisal fees.
2. 在被Chase reject以后,应该多条腿走路,应该和不同的broker同时申请贷款,而
不是等一家拒了再找下一家。我们的builder比较好,没有收延期close的罚款,多数的
builder是不会等的。
3. 如果贷款的利率暂时不好,可以再观望观望,不要着急lock。我当时太着急lock利
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4. 不到最后关头,决不放弃
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crabbunny
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发信人: crabbunny (crabbunny), 信区: Carolinas
标  题: Re: 房子close了,写一写OPT买房的经验教训
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 11 21:54:50 2013, 美东)

写的好详细!顶一个!

也借地分享一下我们的情况吧,也许太naive了,但万一能给哪位提个醒呢:

我和lg今年2月开始看房子,这个月底close。贷款上面也是差点出了岔子:
本来他是primary borrower,但是最后underwriter说不行,你这个485批了还在排队的
status没有一个valid的I94,EAD神马的不能用来贷款。不知道是fanny mae这样还是都
是这样。
总之最后关头还好我有h1b,换成了我做primary borrower。现在应该没问题了。
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Gosouth
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发信人: Gosouth ((一路向北, 向北)), 信区: Carolinas
标  题: Re: 房子close了,写一写OPT买房的经验教训
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Apr 11 23:00:32 2013, 美东)

congrats
【 在 youneverknow (youneverknow) 的大作中提到: 】
: 我们的房子上周终于close了,从买房的一帆风顺,到贷款的举步维艰,其中的辛苦,
: 只有自己知道。把自己的经验教训写下来,和大家分享。
: 我LG是OPT身份,我也仅仅是抱着试试看的心态给一些银行和agents打电话,问问OPT可
: 不可以贷款。除了Jan Qin,所有的lender和agents都和我说OPT是不能贷款的。也正是
: 因为Jan告诉我说她的一个客户几个月前刚刚以OPT身份成功close,我们决定让Jan做我
: 们的agent,通过Chase贷款。作为agent,Jan非常的爽快,在我第一次给她打电话的时
: 候就同意把她一半的佣金给我们作为closing costs.我们也没有签任何的协议,这就意
: 味着如果我们不满意,随时都可以walk away。
: 我们应该是最快的买家,从看房到砍价再到最后的签合同只用了不到24小时的时间。多
: 数的看房选房都是在网上进行的,我们对理想的房子有很具体的要求,比如学区,房型
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